南昌市某商住一体楼盘可行性研究报告编制

'目录1总论11.1项目概况11.2项目业主简介11.3可行性研究报告编制范围11.4可行性研究报告编制的依据11.5主要技术经济指标22项目投资环境与市场研究32.1投资环境分析32.2南昌市房地产市场研究33项目市场前景分析113.1项目SWOT分析113.2项目营销策略推广124项目的建设内容及规模144.1建设内容144.2建设规模145项目的建设地址及条件155.1建设地址155.2建设条件156项目设计方案186.1项目设计理念及原则186.2设计思想186.3总体布局196.4建筑设计206.5结构设计2471 7公用建设方案287.1给排水工程287.2电气工程307.3燃气设计347.4通风与空调设计357.5消防工程358绿化景观、环保及节能398.1绿化景观工程398.2环保工程408.3节能439项目管理组织机构459.1项目管理组织机构459.2人员配置4510项目实施进度4710.1建设工期4710.2建设进度安排4711招标方案4811.1招标形式及资质要求4811.2招标信息发布4811.3招投标工作组织4812投资估算和资金筹措4912.1投资估算4912.2资金筹措4913财务效益分析5113.1财务效益分析的依据、原则及方法5113.2基础数据5171 13.3各种税费和费率5113.4收入和营业税金测算5213.5利润测算5213.6主要评价指标5313.7不确定分析5314社会评价5614.1项目对社会的影响分析5614.2风险分析及对策5614.3社会评价结论5715可行性研究结论与建议5815.1可研结论5815.2有关建议58参考文献60致谢61附录A销售收入估算表62附录B销售收入与经营税金估算表62附录C项目投资估算表63附录D土地增值税估算表64附录E投资使用计划与资金筹措表65附录F项目损益表66附录G资金来源与运用表67附录H现金流量表（全部投资）68附录I现金流量表（资本金）69附录J贷款还本付息估算表7071 附录K主要经济技术指标表71附录L计算书71 南昌市某商住一体楼盘可行性研究报告编制1总论1.1项目概况1．项目名称：南昌市某商住一体楼盘2．项目业主：南昌市金科地产发展有限公司3．项目地址：南昌市高新区4．项目定位：定位为“中高档品质生活小区”，物业形态主要为高层电梯房。5．建设周期项目建设周期为两年，即2013年10月—2015年9月。1.2项目业主简介金科地产发展有限公司2007年12月成立，注册资金5000万元，房地产开发资质二级，拥有土建、结构、暖通、电气、造价等方面一流的专业技术人才。公司坚持集团公司宏观导向、子公司自主经营开发的原则，根据集团为地产公司提出的“旅游+旅游地产”的发展思路，积极开展土地储备、整治和二级开发等业务。1.3可行性研究报告编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对南昌市某商住一体楼盘项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.4可行性研究报告编制的依据(1)与委托方签订的咨询协议；(2)国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；(3)国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；(4)《城市房地产开发经营管理条例》；(5)《房地产项目经济评价方法》；（6）《建设项目可行性研究报告编制指南》；（7）《项目市场调研报告》；（8）项目的规划方案及设计任务书；（9）业主给的其他有关资料。71 1.5主要技术经济指标表1-1序号项目单位数值1总用地面积㎡121292规划总建筑面积㎡695242.1其中：住宅建筑面积㎡580772.2其中：商铺建筑面积㎡40602.3其中：地下停车场建筑面积㎡55622.4其中：公建配套㎡18253建筑密度%　25.74容积率5.215绿地率%　366项目总投资万元26532.687财务净现值万元7297.948财务内部收益率%71.379静态投资回收期年1.8310动态投资回收期年1.9211可容纳住户户54071 2项目投资环境与市场研究2.1投资环境分析回顾2012年楼市调控，可以看到是中央和地方的博弈、政策和市场的博弈，调控呈现出有保有压的局面。2012年，央行存款准备金率和基准利率各自下调两次，多个省市提高普通住宅价格标准、松绑公积金、减免契税等8类微调政策。另一方面，针对地方政府微调和火爆的市场态势，中央等多次强调坚持调控，并叫停部分城市的放松动作。在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。但是纵观今年楼市的调控，始终是中央及相关部委口头强调坚持调控不动摇，却少见实际性的动作，可谓雷声大、雨点小，市场由此开始反弹之旅。2010年至2011年年初，央行8次上调存款准备金，其中一次为6家银行存款准备率上调及2011年的首次存款准备金的上调，二次上调存贷款基准利率，其中2011年2月再次上调存贷款基准利率，预示央行将对物价上涨、通胀压力等方面做出应对，标准着央行对市场资金流动性的收紧，对房地产而言，一方面将增大开发商的融资难度和融资成本，另一方面增加消费者对购买住房的成本。2012年房地产开发信贷将继续受限。2012年1月7-8日，央行召开年度工作会议，表示继续实施稳健的货币政策，适时适度进行预调微调，保持合理的社会融资规模，但是又要求着力优化信贷结构，预计今年房地产开发信贷仍将受限制。2.2南昌市房地产市场研究2.2.12012年南昌市房地产区域分布及主要特点1、市中心板块：寸土寸金的市中心板块，拥有南昌最繁华的街面、最高的人口密度、最完善的生活配套设施。南昌城市发展迅速，最为直观的感受就是中心城区概念的扩大和交通等一批基础设施的建设，最受关注的地铁一号线在2012年进入实质性开工建设阶段，洛阳路隧道也在6月建成通车，还有其他多条道路的改扩建工程多数已经顺利完工。随着更多的城市断头路被打通，城市干线街道“十横十纵”，外围干线公路“一环十三射”将市中心的城市中心地位再度巩固，“大南昌”的城市规划也逐渐成型。不过，市中心可供开发的住房用地所剩无几已是不争的事实，受到可发展空间制约的市中心板块在南昌的房地产市场中的地位正在逐渐被京东板块、朝阳洲板块所取代。71 从近几年市中心板块商品房开发情况来看，多层住宅基本已经消失不见，即使偶有出现也必然引起市场的疯抢，因而向高层商住综合楼转变的趋势已经无法改变。但即使是这样，这些高层商住楼的规模依然普遍偏小，尤其是近两年开发的楼盘，如国金印象、蘭公馆、仕中心等均是零星的几栋楼，总建筑面积在1万－3万平方米之间，且房价始终处于南昌各大板块中的最高。从今年整体表现来看，市中心板块其象征意义大于实际意义。2012年市中心板块住宅均价为12292元/平方米。其中，有11个月均价在12000元/平方米之上，年度最低位10月份为11836元/平方米，与年度最高位11月相差809元/平方米。从市中心板块的住宅价格走势图中可以看出，市中心板块成交价格整体运行平稳，房价坚挺。但受到土地资源的制约，难以出现有影响力的项目，因而房价上涨的空间有限。2、青山湖板块：迷人的青山湖畔、美丽的赣江边加上便利的交通，青山湖区独特的区位优势和生态景观资源让其在南昌楼市板块地位一直居高。未来随着板块环境、配套的不断完善，“临江商务区”的成型、国奥城的规划和沃尔玛山姆店的进驻，青山湖板块的升值势在必行，而今年由政府开展全区范围内启动的经济发展“三百四大”竞赛活动——即引进百亿元资金、推进百个重大重点项目、新增百户纳税超百万元企业，从而实现大投入、大招商、大建设、大发展的目标，其投资潜力十分可观。根据调查数据可以看出青山湖板块2012年均价为10701元/平方米，12月青山湖板块均价为10880元/平方米，相较于1月份9080元/平方米，上涨29.96%。进入5月份后，该板块均价突破万元大关且稳步上升。究其原因，5月满庭春依然保持推量，而新盘天御国际、青山湖天湾的推出，不仅拉升青山湖板块普通住宅权重，同时也拉升整个板块市场均价。一个开盘近乎售罄，一个认筹几乎抢爆，也为青山湖板块楼市增添一道亮丽光彩。青山湖板块商业规划也激活了青山湖商业市场，种种影响之下，青山湖板块价格不涨都难。2012年1-12月，青山湖新增供应量仅28.40万㎡，相比去年的57.25万㎡，差距颇大。其实青山板块楼市“气色”依然不佳的主要原因是“老盘消耗、新盘不足”，虽然有数盘的支撑但还是不能“力挽狂澜”，另外没有标杆性楼盘支撑，整个市场可谓“一片沉寂”，而近几年政府对于青山湖板块的土地出让似有保留，以至于目前新老项目青黄不接，今年整个青山湖板块一直处低迷状态。虽然今年青山湖板块表现不佳，但相信随着新盘如城泰·威尼斯江域和海亮尊园等新鲜血液的注入，这样的沉寂将得到改变；另外保利71 地产旗下南昌瑞达置业取得了青山湖板块一商住用地，这是保利地产首次进军青山湖板块，也会将是日后青山湖板块的主力项目之一，相信明年青山湖区能一改今年颓势，表现也将不俗。3、红角洲板块：红角洲片区，作为南昌“一江两岸”城市规划中最为重要的一部分，它乘着南昌生态发展的东风，快速发展、迅速崛起。随着交通网络与市政生活配套的不断完善，红角洲未来中心价值愈加透彻。绿地集团、市政公用集团和联泰集团在红角洲的高端产品的打造，文化聚集区、省府核心地、且山水资源丰富，南昌高端生活样本已经形成。在宜居南昌的大背景下，随着人们生活水平的提高，对品质居住的更多需要，中央生活区以其显而易见的宜居优势独领风骚。据调查数据统计显示，2012年红角洲板块均价9017元/平方米位居南昌板块第四。另外因为受中央香榭、联泰香域滨江等高价楼盘前期售罄影响，12月红角洲楼盘均价为8920元/平方米，环比11月缩减3.45%，但就整体而言，该板块的成交价格呈现的还是稳中趋升的态势。2012年南昌红角洲板块新增供应量43.99平方米，比去年新增供应楼盘总数较少，但是各个楼盘供应量还是比较乐观的，其中华南城今年6次预售推盘16.11万㎡。另外洪客隆地中海阳光、绿湖豪城、联泰香域滨江等老盘和新盘绿地海域香廷、中央香榭也一起尽力支撑着红角洲板块的房地产交易市场。而省政府迁入、市政配套的进驻、大学城概念的确定、朝阳大桥的建设与老城区的沟通的完善对于红角洲发展利好极大。另外高标准、高品位规划建设九龙湖片区总建筑面积五十万平方米，总投资达30多亿元。涵盖五星级酒店、甲A写字楼、高端商业、国际居住社区、特色餐饮休闲街等业态，是一个融商务、购物、文体活动、休闲、居住为一体的国际化高端城市综合体这不仅为红角洲发展带来巨大的动力也为打造南昌核心增长极做出贡献，为南昌这颗明珠，再添一抹绚丽的色彩。4、朝阳洲板块：推窗望水凭栏赏柳，闲听天籁静看云散。朝阳新城以其独有的三面环水特色、市中心无障碍延伸、丰富的土地资源，在2012年南昌楼市中散发出耀眼光辉。爱房网数据统计显示，2012年，朝阳洲板块新增预售供应面积99.24万㎡，仅次于京东和红谷滩板块，年度供应位列南昌板块第三。一年里，有联发君悦朝阳、华润橡树湾、中大云锦苑等新盘的入市即热销，还有东亚朝阳SOHO公寓、力高滨江国际写字楼、中海朝阳郡别墅这些不同风格的物业带来的板块多样化，怎能不被朝阳新城的魅力所吸引？71 从朝阳洲板块的住宅价格走势来看，与南昌整体均价趋势十分接近。自9月起朝阳洲板块住宅均价持续上涨，12月统计数字显示为9161元/平方米，但由于前期价格起落较大，这其中，一方面是由于老盘售罄退市、新盘入市带来的价格变动，另一方面则是在售楼盘所推产品种类的不同引起的价格变动。故朝阳洲板块2012年度均价8782元/平方米，较南昌市整体均价高出586元/平方米。随着朝阳洲板块产品的丰富和在售项目的增加，整个板块的供需情况大为改观。根据调查数据统计显示，全年朝阳洲新增住房供应面积75.13万㎡，较去年翻了几番。其中，住房供应量最大的要属国贸天琴湾，总体供应量为144738.88㎡，占板块住房供应的19.25%；其次是华润橡树湾，供应面积96807.28㎡，占板块住房供应的12.88%。5、红谷滩板块：静看南昌地图，一江之隔的红谷滩与市中心犹如对阵沙场的两员大将，红角洲、凤凰洲是红谷滩的左膀右臂，青山湖和朝阳洲则是市中心的左右先锋。如果说，成熟的商业圈和完善的生活配套是市中心的优势关键，那么良好的道路规划和集政治、金融中心于一体的城市规划，则是红谷滩制胜的法宝。2012年，是红谷滩板块迎来大发展和转型的一年。随着9月末红谷滩最后一个黄金地块——约404亩的DAEJ2012025号地块以19.2亿元的底价被莱蒙国际集团旗下三家公司联手拿下，南昌、乃至江西首个CBD布局终于完整定型。红谷滩CBD历经十年的规划建设，终于将“一江两岸”新英雄城的宏伟画卷落下了一个阶段的句号。根据调查数据统计显示，12月红谷滩板块新房住宅均价为10050元/平方米，较1月下跌34元/平方米。4月—7月，为红谷滩板块住宅均价的低谷，徘徊在9000元/平方米线。虽然略有起伏，但整体相对平稳。与去年相比，红谷滩板块2012年在售楼盘数量有所减少，高价盘的售罄是导致今年整体均价低于去年的主要原因。定位于南昌唯一CBD，红谷滩新区是南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，2012年板块内商业产品入市“璀璨夺目”。南昌万达中心、绿地中心、世茂天城写字楼均出现供不应求的火爆场面，万达中心更是演绎了一出3栋甲级写字楼3次推盘3次日光的“神话”。调查统计数据显示，2012年红谷滩新建商品房新增供应100.14万㎡，占南昌楼市全年供应的19.51%。新房非住宅供应更是一家独大，绿地中心双塔写字楼供应21.37万㎡、南昌万达中心商业及写字楼供应16.50万㎡，非住宅总供应面积59.51万㎡，占全市非住宅市场总供应量的44.55%。6、昌南板块着眼于大昌南的整合与长远发展，昌南“组团”规划正如火如荼进行——“71 抱团发展，配套先行，以凝聚人气、商气”的方法在今年已初见成效。另外南昌县政府也提出“拼争全国五十强县市、建设现代化综合新城”的口号，可见昌南板块后续发展的强劲。楼市方面，昌南板块最显著的竞争优势除了房价相对较低以外，还在于市政规划的良性诱导。在南昌市昌南片区打造核心增长极和昌南片区规划下，生活基础设施配套正逐步完善、交通枢纽正逐步改善。昌南组团、产业基地、物流基地等正蓬勃发展，昌南板块价值也愈加提升。2012年的昌南板块价格是稳定上扬，今年均价5687元/平方米，相比于2011年的来说5489元/平方米，环比上涨3.60%；而12月均价6067环比1月份上涨10.91%，涨幅较大，这主要是因为，随着板块交通条件及配套设施的逐渐完善，商业、社区的逐渐成熟，越来越多的投资客和自住者青睐，加之，昌南新城大部分楼盘属于非限购区域，借着楼市限购之风，板块的销售价格着实得到了很大的提升。2012年1-12月昌南新增供应量27.88万㎡，尽管板块有万科润园，绿都丹石街区，天使水榭湾等销售不错的楼盘的挑大梁，但是昌南板块楼盘的总体活跃度输于去年，且从数据中可以看出，上半年新增供应量较多，下半年供应量表现明显缩减。今年入市新盘有中大城和玺悦城等大规模项目。作为毗邻南昌市的一个新型生活新区，这里远离城市的喧闹，没有拥挤的交通，闹中取静。对于昌南新城的未来，有关官员透露政府致力于打造成“商贸新城、宜居新城、文明新城、幸福新城”，大力引进项目、建好项目，发展城市产业，促进城市繁荣，大力发展旅游和休闲产业，把自然环境资源转换成发展亮点，建设宜居生态新城。7、京东板块在万科、恒大、保利、城泰、绿地、绿都等大牌房企陆续进驻南昌“东大门”——京东的时候，联发置业也发力京东板块，大鳄齐聚对于京东的“崛起”利好重大。而随着目前京东板块在交通、生活配套等的不断完善，加上“城内大商场、城郊大市场、城外大物流”的规划，不仅为京东板块在竞争力上逐渐加力，升值潜力也持续看涨。据调查71 数据显示京东板块全年均价为7005元/平方米，整体保持上涨态势，而主要原因有科技城、大学城等潜在优势不断被挖掘，艾溪湖、瑶湖生态园区打造、地铁兴建和生活设施配套的逐步完善都逐渐彰显京东板块价值。而从土地市场来看，绿地、万科等品牌房企再次拿地入驻京东板块，可见地产巨鳄对京东未来的发展看好。虽然从整体看来，板块均价持续上涨，但其楼盘项目价位洼点依然存在，刚性需求客户群体亦未减弱，而绿地未来城低价入市也再次带动刚需客户群体入市，保持京东板块楼市持续“热度”。2012年京东板块推盘量120.79万㎡，比去年的90.32万㎡还多出36.47万㎡，其中2012年有老盘保利东湾国际、绿地新都会继续发力，积极加推，表现不俗。不过整体而言，京东板块“顶梁柱”还当属新盘：前有保利香槟国际、恒大名都齐出，后有万科城、绿地未来城、绿都温莎城堡等项目势如破竹，锐不可当。整个板块也不断有新推和售罄的消息传出，其火热程度让人咋舌，连席卷南昌的“铁十”风对它也“无可奈何”，2012的京东楼市怎一个“牛”字了得！除此之外，从环境资源来看，京东板块腹地广阔，土地资源相对于日渐缺乏的其他板块，拥有得天独厚的优势，别墅、洋房、多层亦或是高层产品各自开花，长远来看，处于中低价位的京东板块依然是刚需购房者和首次改善型购房者的首选，而板块的逐渐成熟、生活设施配套的不断完善正为京东板块提升价值奠定基础。结论：未来红谷滩板块是最具有活力的板块，目前该板块的大盘在未来将持续放量，随着该板块生活配套与商业配套的完善、大桥收费的取消，红谷大桥的建设，该板块将会一直维持其热点的优势；朝阳洲板块作为最靠近主城区的板块最近二年，其独特的区位优势成为南昌的CLD，该板块的南部地区的土地供应量较大，未来将有大的放量，依然是人们购房的首选地区；由于青山湖的改造已进行了一段时间，青山湖周边三大主题公园的相继开放和青山湖文化广场的建成，在加上青山湖独有的自然景观，青山湖板块可谓一块珍贵的休闲胜地，该板块的环境优势与交通便利优势已经凸现，在加上以往该板块的土地储备量大，在最近二年将相继开发，所以该板块将在未来成为替代朝阳洲板块，成为中、高档住宅的积聚地；城南板块的北部与青山湖板块将有大的开发量，未来依然是市场的热点。对于城南板块的南部将随着城市规模的不断加大，郊区化成为城市发展的必然，城区居住环境的恶化，必然导致住宅郊区化，城南，作为南昌市的南大门，南昌市在不断做大做强，同时城南板块的生活机能比较全，交通在不断改善，可以肯定未来城南板块将是南昌继朝阳洲、京东、红谷滩板块后的又一热点板块；2.2.2经济环境分析71 南昌经济发展经历了3轮高速增长期，全市经济保持了稳步健康发展态势，05年至08年GDP年均增幅高达16%，远远高于全国平均水平，为房地产发展提供了坚实的基础。下面是对南昌市近几年GDP的分析情况：结论：经济总量在步步高升，增速在13%以上，可见南昌房地产行业目前处于快速发展阶段，并将会持续较长时间。2.2.3人口环境分析结论：（1）南昌市人口呈常年小幅增长趋势，为房地产业的发展提供了良好的基础；（2）南昌市的常住人口从2005年的475万到2015年预计的520万，平均每年增长约4万人左右；（3）人口的增加带来住房需求的增加，在城市化的大形势下必然带来住房的刚性需求，为未来房地产发展提供良好的基础。2.2.4南昌市房地产供求分析近几年，南昌市整体供求变化幅度较大，表明市场仍然处于不成熟的阶段。71 （1）商品房供销情况对比表表2-12007年-2012年4月份商品房供销对比时间商品房销售：万方商品房预售：万方供需比2007年3544541.32008年1732671.52009年4232030.52010年2952640.92011年2023171.62012年1-4月921041.1结论：上图的数据统计显示：2007年至2012年4月，商品房供应及销售面积总体随大环境及政策波动较大。2012年1-4月份商品房供应与销售基本持平，且销售有回暖的趋势。（2）供需比分析图结论：数据显示，南昌市商品房供需比整体变化较大，表明南昌市房地产市场仍处于不成熟状态。71 3项目市场前景分析3.1项目SWOT分析（一）S优势（1）目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于艾溪湖附近，具有不可再生的自然环境，如果能将小区规划与艾溪湖规划有机融合，做好水的文章将会是楼盘的一大卖点。随着瑶湖大桥的建成，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。（2）处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。高新区是南昌重点发展的园区；本案地处于的东部，未来交通条件会有所改善。（3）地块周边有大面积着天然的水资源—艾溪湖。（4）该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。（5）本案的南部是大学城，目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。（二）W劣势（1）该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活不太便利。（2）交通线路较少，公共交通不十分便利。（3）南边的高等级公路噪音较大。（4）目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房，是比较穷的人住的地方，虽然人们的观念是可以改变的，但是观念的改变也是需要时间的。所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。（5）据调查：南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。按目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。而艾溪湖地块现在这三大因素都不具备优势。（三）O机会（1）住宅的郊区化大趋势：郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。它源于20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静，沿着铁路在城市外围建立了“城郊型”社区。（2）南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建”的原则，旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。71 （3）随着周边的市政进一步完善与改造工程的启动，市民对该地段认同程度将会明显提高，我楼盘在明年启动，应该说是周边环境、人气均得到很大改善和提高的时机，如果我们能产品定位准确、营销推广具有针对性，相信会取得不错的业绩。（四）T威胁（1）银行信贷体系严格；（2）通货膨胀致使人民币贬值；（3）其他区域楼盘不断上市。3.2项目营销策略推广本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道①报纸广告包括信息日报、南昌晚报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1—2周进行3—4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。③影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，在人流量大的地方，单张派发能起到良效。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传高新开发区，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合各项活动，扩大在南昌市的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。（1）公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。（2）路桥广告：贯穿项目营销始终。（3）影视广告：开盘前一个月高密度投放，开盘后在每次推新货时前一周每天投放。71 （4）报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。（5）单张派发：每天均需进行的推广方式，力求单张波及到南昌市的各个县区。（6）短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。（7）公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。71 4项目的建设内容及规模4.1建设内容本项目主要建设内容以3幢高层住宅楼（32层）和部分商服配套用房（3层）为主，同时包括土石方工程、地块内部道路广场、地面停车场、绿化工程、给排水、供配电以及电气系统等配套工程。4.2建设规模表4-1序号项目单位数值1总用地面积㎡121292规划总建筑面积㎡695242.1其中：住宅建筑面积㎡580772.2其中：商铺建筑面积㎡40602.3其中：地下停车场建筑面积㎡55622.4其中：公建配套㎡18253建筑密度%　25.74容积率5.215绿地率%　3671 5项目的建设地址及条件5.1建设地址本地块处于南昌市高新区，位于高新区创新一路以西，高新区规划产业用地以北。西面是艾溪湖，周围是农田。5.2建设条件5.2.1地形地貌情况南昌市地处江西省中部偏北、赣江、抚河下游冲积平原，滨临鄱阳湖。介于东径115°27′～115°27′、北纬28°09′～29°11′。全市面积7402.36平方公里。区内交通便利，铁路、公路四通八达，是京九铁路经过的唯一省会城市，赣江河流经市区鄱阳湖可达我国黄金水道长江，航空运输发展迅速，有多条空中航线通向各地。全境以平原为主，东南平坦，西北丘陵起伏，南北长约112.1公里，东西宽约107.6公里。总面积7402.36平方公里，平原占35.8%，水域占29.8%，岗地、低丘占34.4%。全市平均海拔25米，城区地势偏低洼，平均海拔22米。西部是西山山脉，最高点梅岭主峰洗药坞，海拔841.4米。南昌地区地处赣江抚河尾闾，东北滨临鄱阳湖。地势总体西北高、南东低，依次发育低山丘陵、岗地、平原，呈现层状地貌特征。以赣江为界，赣江西北部为构造剥蚀低山丘陵、岗地，赣江以东为河流侵蚀堆积平原，河湖港汊纷布，辫状水系发育。高新开发区的地形为侵蚀堆积平原地形，由全新统、中上更新统冲积层组，地势平坦。地面坡度0.5～2度。阶面标高20～25米，相对比高3～5米。阶地前缘陡坎不明显。5.2.2地质条件（1）岩体工程地质特征高新开发区的岩体类型属于沉积岩，岩性为紫红色粉砂岩夹泥岩，普遍含钙，产状平稳，岩质软。（2）土体工程地质特征该区域的土体属于软塑-流塑高压缩性软土，区内的第四系全新统、上更新统上段冲积层上部粘性土中，局部夹有一层或二层的软土透镜体。岩性为淤泥质粘土，淤泥质粉质粘土。5.2.3新构造运动和地震（1）新构造运动71 晚近时期，区内仍有不同形式和不同程度的构造活动。主要反映为某些断裂或断裂带的挽近活动，多次的微震作用和不同区段的差异升降运动。北东向的瀛上～西河砖瓦厂断裂带，北北西向的杨家洲～蛟溪村断裂带，分别割切了第四系或控制了泉点的带状分布。同时在遥感影象和地貌上均明显的反映，部分反映为贮水断裂带。据区域资料，赣江河谷以西地区，以抬升作用为主，其中梅岭山区，抬升幅度较大，山岭陡峻，河谷狭小，地形坡度较大，昌北丘陵区，抬升幅度较小，海拔标高一般为40～50米，残坡积层发育，据长江水利委员会二等水准测量资料，昌北乐化地区1955年至1977年间平均上升速率为＋0.105毫米每年。赣江河谷以东地区，以缓慢升降的振荡作用为主，据第四纪沉积古地理环境分析，古赣江河道，具有反复摆动和迁移的总趋势。（2）地震据南昌地方志记载，南昌市及其附近自公元319年以来所遇地震18次，均属弱震，多数受邻省地震的影响。南昌地区仅有两次，分别发生于1917年3月和1918年1月8日，地震历时半分钟，最大震级3.5级，未造成损失。从1971年建台以来，亦监测到多次无感地震，震级在0.1～2.4级之间。西北部梅岭花岗岩分布区属九江～靖安地震最活动影响带，是未来百年内震级为5级，烈度为6度的地震危险区。5.2.4气候条件1、南昌气候特点 南昌市地处北半球亚热带内，受东亚季风影响，形成了亚热带季风气候。市内热量丰富、雨水充沛，光照充足，且作物生长旺季雨热匹配较好，为农业生产提供了有利气象条件，素有鱼米之乡的美誉。但是，由于每年季风强弱和进退迟早不同，气温变化较大，降水分布不均，高温干旱，低温冷害和暴雨洪涝等气象灾害发生较频繁，给人们生产、生活带来不利影响。 南昌地区(下同)气候温和，历年平均气温在17.1～17.8℃之间，≥0℃积温6256～6530℃。气温变幅大，盛夏极端最高气温达40℃以上，隆冬极端最低气温低于-10℃。 南昌雨水充沛，历年平均降雨量1567.7～1654.7毫米。降水分布不均匀，汛期4～6月雨量约占全年降水量的一半；年际间降水量差异较大，最大的可达1倍以上，雨量最多的是1954年达2356毫米，最少的1963年仅1046毫米。 71 南昌光照充足，历年平均日照时数1772～1845小时，7、8月最多，2、3月最少。光照分布与农作物生长旺季基本同步，对农业生产有利。 南昌为太阳辐射观测二级站，进行总辐射和净辐射观测。1986～2003年平均总辐射量为4279.02兆焦耳/平方米，1992～2003年平均净辐射量为2078.67兆焦耳/平方米。 南昌市地处季风气候区，濒临鄱阳湖，风能资源较丰富。由于风力受地形和地理位置影响较大，南昌、新建、进贤均有部分地区临鄱阳湖，风力较大，属风能可利用区；安义不临鄱阳湖，除特殊地形外，风力较小，无利用价值。 2、季节特征根据气候学划分季节标准和历史气候资料统计分析，南昌地区有春、秋季短，夏、冬季长的特点。虽然四季长短不同，但季节特征明显：春季温暖湿润，夏季炎热多雨，秋季凉爽干燥，冬季寒冷少雨。5.2.5施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而江西省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。71 6项目设计方案6.1项目设计理念及原则6.1.1设计理念1．尊重城市规划布局；2．强化生态社区理念；3．继承人文历史脉络；4．汲取先进科技成果；5．激发城市发展动力。6.1.2设计原则1．整体性城市的魅力在于其整体性与连续性，这个项目设计除考虑到与老城区的呼应关系外，还综合与周边建筑和环境景观的对应关系，使它们从整体空间上相适应、相协调，在空间形态上互相贯通，构成完整的现代城区。2．前瞻性通过广场，庭院等方式创造新的社区空间形态，为社区所需要的公共交往，轻松休闲，安全防卫等需求创造适应空间。3．均好性合理配置建筑与景观资源间的关系，做到户户观景，强调资源的共享与住户的平等。4．合理性设计的套型及单元平面，做到明厅、明卧、明厨、明卫、四明设计，户户间无视线干扰，提供更为合理的套型平面，以适应现今的市场。5．生态性建筑布局采用点、线结合方式，通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。6．人文性小区合理安排设置有篮球场、羽毛球场和儿童游戏场，并铺设健身步道，充分体现了对居民健身需求考虑，以及对老年人和儿童的关爱，小区人性化特点突出。6.2设计思想71 项目地块呈长方形，地形较规则，场地地势高差较大，因此，在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放，在保证产品品质前提下合理控制工程造价。设计结合项目特点充分利用临街道路良好通连，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。住宅均为高层建筑，呈品字形布局，并注重通风及有良好的视野。户型色设计以多样化相结合，以满足不同阶层人士对产品的需求。在整体构思上把握以人为本这一核心理念，提炼出信息时代便捷、高效、互动的网络化结构理念，创造出完整的居住生态体系，规划出高效的住宅小区系统。6.3总体布局6.3.1空间结构三栋塔楼呈“品”字形布置，临湖而建，以获取最大的江景视域。A、B栋塔楼高31层；C东塔楼高32层，位于小区的中部，作为小区的主题建筑。在用地西侧布置3层商业配套建筑，作为C栋塔楼的裙房；同时在东侧规划道路沿线利用地形高差布置沿街商业店面，解决居民的市场购物需求。临街店面屋顶平台上做覆土种植，成为居民日常休闲的外部空间。6.3.2内部交通组织1．各栋建筑主入口设无障碍坡道，坡宽1.2m，坡度1/12；2．设置紧急消防车道，日常作为健身步道，紧急情况下可通消防车，以利消防扑救；3．地面停车位的设置遵循集中与分散相结合的原则，大部份停车靠地下停车解决，沿道路布局部分地面停车位。6.3.3竖向设计场地高差处理。场地南北有10米的高差，如何通过建筑基底面的巧妙设计来消化场地的高差将是剖面设计的重点。设计通过分台处理，消化场地高差。地下车库及东侧临街店面采用吊层处理方式，东面平街，住宅的出入口在车库及店面的屋顶。此外，内部绿地通过踏步和西侧的彭酉路相连。这样既解决了场地高差问题，同时使不同的功能出入口分开，避免相互之间的干扰。场地排水方式以路面排水为主。高差＞0.7m的护坡和挡土墙侧临空面设有防护栏杆。6.3.4景观设计71 本设计以建筑与绿化内外结合的方式，利用建筑的间距空间，拉近与城市绿化的景观距离，达到与环境共溶，与城市空间流动的效果。在三座塔楼之间布置社区绿化中心，并在建筑周边设置小型绿地，改善社区环境质量。整个地块绿地率达到36%。绿化以列树、单树、从树和草坪等形成和谐统一的整体。列树，建筑外围靠近道路侧植列树，体现城市空间尺度，并形成一定环境保护。单树，主要为景观树，植于视觉焦点及景观转换点上。丛树：在小区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林、灌木，以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意的特性体现自然性。草坪：在运动场地带铺装草坪，形成小区相对开阔空间，作为居民漫步场所。6.4建筑设计6.4.1设计依据1．民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2．建筑设计防火规范（GB50016-2006）；3．高层民用建筑设计防火规范[GB50045-95（2005版）；4．汽车库建筑设计规范(JGJ100-98)；5．城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ50-2001）；6．汽车库、修车库、停车场建筑设计防火规范(GB50067-97)；7．江西省坡地建筑防火规范；8．屋面工程技术规范(GB50345-2004)；9．地下工程防水技术规范(GB50108-2008)；10．工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2009年版）；11．商铺建筑设计规范（JGJ48-88）；12．建筑工程设计文件编制深度规定（2010年版）；6.4.2设计概述该商住一体的建筑设计共包括A、B、C三栋住宅塔楼及配套公建，D栋为多层公建和地下车库及设备用房，总建筑面积69524㎡，地上63239㎡，停车位共211辆。A栋地上31层住宅，吊一层为商业门面，建筑面积19739㎡，为一类高层住宅；B栋地上31层住宅，吊一层为商业门面，建筑面积19888㎡，为一类高层住宅；C栋地上32层，1～3层为商业门面、配套公建，4～32层为住宅，建筑面积22450㎡，为一类高层住宅；D栋地上3层为车道、物管用房和商业门面，地下一层为车库和设备用房，建筑面积7447㎡，为多层公共建筑，地下车库停车166辆。6.4.3建筑平面功能布局1．建筑功能负一层：商业店铺、停车库、设备用房。一层：住宅、住宅入口大堂、物业管理用房、公厕、消防控制室、社区活动中心。71 二、三层：商业店铺、住宅。标准层：住宅。屋顶：电梯机房、水箱。2．商业店铺设计商业店铺为临街小店面，布置在用地东西两侧，采用独立店面的组织方式，首层临城市道路路，二层通过室内楼梯和首层单独联系。3．塔楼标准层设计塔楼类型：A、B栋为每层6户，地上高31层；C栋为每层6户，地上高32层。经济性：塔楼标准层外形尽量方正，隔墙平直分割，剪力墙直接落地，不设转换层，极大地减小了结构造价。合理性：塔楼标准层外形尽量方正，保证房间的良好视线。同时尽可能使楼梯、前室有自然通分与采光。6.4.4立面造型设计整个小区的建筑风格为现代简洁风格。商业以灰色和白色为主色调，塔楼主要为米黄色与灰色相间，局部搭配白色。商业的造型主要通过大面积的玻璃、格栅与实体墙体形成对比，突出了现代建筑的简约造型。在塔楼的设计上，通过相邻两层间设置交错的出挑阳台，增强了建筑立面的变化，丰富了建筑的造型。再通过在建筑立面设置醒目的横向线条，与整个塔楼的竖向体量形成对比与呼应，突出了现代建筑的气质。住宅楼建筑整体高度约100m。其中：车库层高4.0m；负一层商店层高5.0m；一层商店层高4.9m；二层商业店面3.5m；住宅标准层为3.0m。6.4.5安全设计1．女儿墙完成面净高≥1200mm。2．面积＞1.5㎡的玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5㎡的有框门玻璃采用安全玻璃，(钢化玻璃或夹层玻璃)、无框玻璃门采用工程厚度不小于10mm的钢化玻璃、安全玻璃厚度根据《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2003表6.1.2-1选用。3．安装在易于收到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，落地窗，玻璃门及玻璃隔断等，均设有警示标志(在视线高度)或碰撞设施(护栏)等。4．楼梯栏杆扶手自踏步前缘量起不小于900mm，靠梯井一侧水平长度大于500mm时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为1050mm。栏杆垂直杆件间净距不大于110mm。71 5．楼梯井宽度不大于0.11m。6．阳台，上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10mm高度为砼浇注。7．低窗台防护措施：窗台高度≤0.9m时，护栏/固定扇的高度从地面算起，护栏高度为1.0m。8．住宅公共出入口，位于阳台，外廊及敞开楼梯平台下部时，采取雨篷等防止物体坠落伤人的措施。6.4.6住宅户型设计1．户型设计舒适性设计的套型及单元平面，做到明厅、明卧、明厨、明卫、四明设计，户户间无视线干扰，提供更为合理的套型平面，以适应现今的市场。多样性考虑社区居住人群的多样性，户型设计也体现了多样性的特点，从二室一厅到三室二厅再到四室二厅，面积从80余平方米到130余平方米，即能满足核心家庭的使用需求，也能满足两代居的家庭需求。合理性户型严格按洁污分区设计，每户考虑两个阳台，各房间的空调位、洗衣机位、热水器位都进行了合理安排。房间面积大小配置体现现代起居的需求，客厅、主卧较大，次卧较小。表6-1套型面积控制表套型户型套内面积（㎡）套数（套）套内总面积（㎡）A-1三室两厅100.97565654.32A-2三室两厅99.59565576.76A-3二室两厅71.48583716.70A-4二室两厅73.13604095.00A-5三室两厅99.17565553.24A-6二室两厅75.87604248.72A-1五室三厅173.852347.70A-2’五室三厅174.072348.13A-3’二室两厅71.484285.90A-4’二室两厅73.134292.50A-5’五室三厅168.882337.7571 续表套型户型套内面积（㎡）套数（套）套内总面积（㎡）A-6’二室两厅75.872151.74C-1三室两厅100.83303024.90C-2四室两厅116.45303493.50C-3二室两厅75.87302276.10C-4三室两厅98.64262564.64C-5三室两厅100.86262622.36C-6二室两厅71.58282001.30C-1’五室三厅175.861175.86C-2’七室三厅205.141205.14C-3’二室两厅75.872303.48C-4’五室三厅168.351168.35C-5’五室三厅173.691173.69C-6’二室两厅71.482142.95合计54047760.736.4.7建筑主要特征表表6-2建筑特征一览表项目名称A栋B栋C栋D栋建筑性质（使用功能）住宅、商业门面住宅、商业门面住宅、商业门面、配套公建商业、配套公建地下停车库、设备建筑规模建筑面积（㎡）19739.3019888.0922449.537447.28计算容积率面积（㎡）19739.3019888.0922449.531161.84建筑基底面积（㎡）700.04700.041234.30477.20层数（层）地上/地下31F/-1F31F/-1F32F3F/-1F建筑高度（m）93.2/6.793.2/6.796.212.2/5.7工程设计等级一级一级一级三级71 续表设计使用年限（年）50505050防火分类一类高层一类高层一类高层耐火等级地上一级一级一级二级地下一级屋面防水等级Ⅱ级Ⅱ级Ⅱ级Ⅱ级地下工程防水等级Ⅰ级Ⅰ级Ⅰ级抗震设防烈度6666设计基本风压0.45kn/m20.45kn/m20.45kn/m20.4kn/m2主要结构类型剪力墙剪力墙剪力墙框架结构安全等级二级二级二级二级居住户数（户）181181178居住人数（人）579.2579.2569.6停车泊位（个）1496.5结构设计6.5.1设计依据1.建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；2.建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2008；3.《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）；4.《砌体结构设计规范》GB50003-2001；5.《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；6.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；7.《建筑桩基技术规范》JGJ94－2008；8.《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；9.《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3－2002；10.《框架轻质填充墙构造图集》西南G701（一）、（二）、（三）；11.《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》03G101－1；12.《建筑边坡工程技术规范》GB50330-2002。6.5.2设计参数及分类等级1．设计参数建筑结构设计使用年限：50年。71 根据《建筑结构荷载规范》GB50009-2001中《全国各城市的50年—遇雪压和风压》的规定，南昌地区100年一遇的风压值为0.55kN/m2，因此取基本风压0.55kN/m2，地面粗糙度B类。本工程地震作用按6度，设计地震加速度为0.05g，地震分组第一组，场地类别II类，特征周期0.35s，多遇地震影响系数最大值0.04，钢筋混凝土框架结构的阻尼比0.05。2．建筑分类等级根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001，本工程的建筑结构安全等级：二级。地基基础设计等级甲级。根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008），本工程各栋建筑抗震设防类别为标准设防类。根据《建筑抗震设计规范》GB50011－2010，根据当地建设主管部门要求，本工程设防烈度6度，设计基本地震加速度为0.05g；设计地震分组为第一组。剪力墙抗震等级三级，框架抗震等级三级。地下工程防水等级为二级。建筑防火分类为一类高层，耐火等级为一级，主体结构截面尺寸及保护层厚度满足耐火等级要求。6.5.3设计荷载标准值1．车库:4.0kN/m22．商业:3.5kN/m23．卧室、客厅等2.0kN/m24．厨房、卫生间2.0kN/m25．楼梯:住宅2.5kN/m2消防疏散楼梯3.5kN/m26．挑出阳台2.5kN/m27．屋面:一般上人屋面2.0kN/m2种植屋面按实际情况考虑8．消防车道20.0kN/m29．设备房、电梯机房7.0kN/m271 10．其它均应按国家相应规范规程执行6.5.4结构设计1．变形缝设置本工程商业及车库总尺寸较大，为129.1*65.4m，因此沿长向设置二道变形缝将其分开为A、B、C三栋独立结构单元，以利于抗震和解决长期使用状态下的温度伸缩变形。防震缝设置位置及缝宽详平面图。除此之外，沿短向在施工期间设置后浇带，以减少混凝土收缩产生裂缝。2．上部结构选型根据建筑功能不同，对高层住宅采用剪力墙结构，对多层商业以框架剪力墙结构为主。各塔楼竖向除底层车库层高较高外其余较规则，通过加厚底层剪力墙截面，经计算结果表明竖向规则。平面除塔楼偏置外基本规则，为解决塔楼偏置带来的刚度不均，在商业、车库的适当位置也布置剪力墙，以平衡平面刚度，同时对车库屋面与塔楼相邻跨加强板厚，以加强塔楼与裙楼连接。经计算结果平面基本规则。对各栋楼均采用现浇钢筋混凝土结构。楼屋面采用现浇肋梁楼盖，车库顶板荷载大，采用双向井字楼盖。。3．地基基础根据地勘报告，本工程较合理的持力层钙质页岩，但本工程钙质页岩埋置较深，且其上有砂层、卵石层，有地下水，如采用人工挖孔桩，会因为地下水存在，容易引起流砂而无法下挖。因此决定采用冲孔灌注嵌岩桩基础，以中风化钙质页岩为桩基持力层。施工时应特别注意桩距较小时必须跳槽施工，即待先施工桩的混凝土强度等级达到70%后才能开始冲相邻桩。地基承载力取值如下：中风化钙质页岩饱和湿度单轴抗压强度标准值：fr=11.2Mpa；4．地下室挡墙采用与主体结构结合在一起的钢筋混凝土挡墙，挡墙厚度详基础图。混凝土采用防水混凝土，抗渗等级P6。6.5.5主要结构材料1．上部结构混凝土强度等级：柱、混凝土墙：C45-C30梁板：一般为C30，车库屋面：C40构造柱、圈梁：C30桩：C30，基础梁：C30，承台梁，筏板：C4071 2．钢筋：HPB235级（fy=210MPa）HRB335级（fy=300MPa）HRB400级（fy=360MPa）CRB550级（fy=360MPa）3．填充墙：框架填充墙体：采用页岩空心砖，其干容重r<8.0kN/m3，用M5.0混合砂浆砌筑。71 7公用建设方案7.1给排水工程7.1.1设计依据1.《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；2.《室外给水设计规范》GB50013-2006；3.《室外排水设计规范》GB50014-2006；4.《二次供水设施卫生规范》GB17051-1997；5.《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001(2005年版)；6.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；7.《汽车库、修理库、停车场设计防火规范》GB50067-97；8.《污水综合排放标准》GB8978-1996；9.《节水型生活用水器具》CJ164－2002；10.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)；11.《气体灭火系统设计规范》GB50370-2005(2005年版)；12.业主提供的其他设计相关资料。7.1.2室外给水设计1．水源本工程水源为城市自来水，供水管径为DN250mm，供水压力约为0.4Mpa。本工程从地块东、南侧路旁的市政给水干管上各接一根DN150mm的引入管，红线内给水管网（DN150mm）布置成环，环上设置有室外消火栓，环管管径为DN150mm。2．用水量表7-1用水量计算表用水项目名称使用单位单位用水量标准(L)小时变化系数(K)使用时间(h)用水量(m3)最大时最高日住宅1850人每日2502．02438.64463.75办公管理200人每班501.581.8810商业4381m2每日51.5122.6821.4绿化4368m2每次21.032.918.76小计32.95363.5571 续表未预见水量按本表1至4项之和的10%计3.336.36合计50.72554.30经计算，本项目最高日用水量为554.30m3。3．室外给水管道系统（1）室外生活给水管道与室外消防管道共用，由市政管道接入两根DN150的管道供水，两条给水引入管上设置水表井，水表之后设置倒流防止器。（2）共用管道围绕小区道路成环状布置，并向地下车库室内消防水池及各栋建筑生活系统供水。4．室外消防给水工程设计（1）室外消防水源采用城市自来水；（2）室外消防用水量为15L/s；（3）共设置4套室外地上式消火栓，距路边不大于2.0m，距建筑物外墙不小于5.0m；（4）室外消防采用低压制给水系统。发生火灾时，由城市消防车从现场室外消火栓取水经加压进行灭火或者经消防水泵接合器供室内消防灭火用水；（5）建筑物室内消火栓灭火系统和自动喷水灭火系统的消防水泵接合器设置于小区内四周，并靠近市政道路方便消防车的工作。消防水泵接合器均采用地上式。5．管材（1）室外共用给水管道采用管内嵌钢丝（板）网塑料给水管，热熔连接；（2）内嵌钢丝（板）网塑料给水管应符合《生活饮用水输配设备及防护材料的安全性评价标准》GB/T17219的要求；（3）管道、管件及阀门的工作压力为1.6MPa。7.1.3室外排水设计1．室外污水工程设计城市污水管道位于本工程北侧路旁，允许本工程污水排入。本工程采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。生活污水排水量：按最高日生活用水量90%计。生活污水最高日排水量498.6m3。本工程生活污水汇集并经处理达标后，排入城市污水管道。本工程设一套集中污水处理设施。室外排水管道采用双壁波纹排水塑料管，橡胶圈接口。基础根据地质条件确定。71 本工程采用混凝土砌块检查井，全部采用重型球墨铸铁井盖和盖座。2．室外雨水工程设计城市雨水管道位于本工程北边路旁，允许本工程雨水排入。场地雨水：采用重庆地区暴雨强度公式：ｑ＝2822(1+0.775Lｇｐ)/(ｔ＋12.8P0.776)*0.77，设计重现期P为2年，集水时间t取12分钟，综合径流系数取0.8。道路雨水由雨水篦子收集后排入市政雨水管道。地下车库出入口处设雨水沟截流雨水，排入室外雨水管道。雨水管采用双壁波纹排水塑料管，橡胶圈接口。雨水口、雨水检查井均采用混凝土块砌筑。7.1.4建筑给排水工程1．生活给水系统为充分利用市政给水管的水压以及管理上的方便，本工程竖向分为高中低3个供水区域。低区为1-10F由市政给水直接供给，市政供水压力位0.4MPa；中区为11-21F由无负压供水设备供水。高区为22-32F由无负压供水设备供水。管材采用钢塑复合管，采用可锻铸钢衬塑（PEX）灌录链接件和沟槽式管接头连接。工作压力采用1.2MPa。2．生活污水系统室内采用粪便污水与洗浴、洗涤废水合流排水管道系统。各栋建筑室内地面层（±0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下车库内废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。为保证良好的室内环境以及便于使用，污水管道系统设伸顶通气管。采用内螺旋管加螺旋器（加强型）。排水管道除地下层为明装外，其余部分均暗装在管道井内，或者靠近墙、柱安装完毕后做装饰处置，并留出检查口。排水管采用柔性塑料内螺旋排水立管、橡胶圈法兰盘接口。3．屋面雨水排水系统屋面雨水采用外落式重力流排水系统。屋面雨水由87型雨水斗收集后经沿外墙敷设的雨水管道排至室外雨水检查井。室外雨水管采用UPVC排水管。7.2电气工程7.2.1设计依据1.《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)（2005版）；71 2.《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）；3.《10kV及以下变配电所设计规范》（GB50053-94）；4.《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2001版）；5.《汽车库、修车库、停车场设计规范》（GB50067-97）；6.《低压配电设计规范》（GB50054-95）；7.《住宅设计规范》（GB50096-1999）；8.《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；9.《安全防范工程技术规范》GB50348-2004；10.《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；经批准的方案设计说明及其他各专业提供的有关资料。7.2.2强电设计1．电源本工程主电源由邻近市政电力供电主干网提供一路10kV电源，经市政电缆沟敷设至建筑物前，再埋地引入10kV变配电房。10kV供电线路进线规格型号规格由供电局确定。本工程备用(应急)电源采用环保型风冷式自启动柴油发电机组，柴油发电机组常用容量为400KW。柴油机尾气排放达到欧3标准，经降温、消烟后与排风混合，进行低空排放。供电电压为0.38/0.22kV。2．荷载指标及负荷估算本工程主要由多栋高层民用建筑组成。负荷等级为一、三级。其中消防用电设备（包括消防用水泵、送排风机、消防电梯、消防报警系统用电、应急照明、楼梯及通道照明、疏散照明、乘客电梯、生活水泵等）为一级负荷；其余负荷为三级负荷。根据《城市电力规划规范》（GB/50293—1999），用电负荷预测采用单位建筑面积负荷指标法来进行计算。其中：居住建筑等用电取50W/m2（需要系数取0.4），商业建筑用电取120W/m2（需要系数取0.8），公建用电取80W/m2（需要系数取0.8），车库用电取8W/m2（需要系数取1.0），道路广场等用电取5W/m2（需要系数取1.0），各负荷同时取0.8。经计算，项目计算负荷为：1582kW。补偿后的功率因数按0.9计算，变压器负载率取80%，则所需安装10kV变压器安装容量为2198kVA。结合项目负荷分布情况，可考虑安装3台800kVA高效节能变压器。3．配电设施布局71 10kV高压配电设备选用HXGN-12环网柜，额定电流为630A，分断能力为25kA。低压配电设备选用GCS型固定式组合开关柜，落地安装。电缆采用下进下出方式。变压器选用环氧树脂真空浇注节能型SCB10系列干式变压器，设强制风冷系统，接线为D，Yn11，带保护外罩和温控器，保护外罩防护等级不低于IP20。10kV开关操作机构选用电动操作。10kV进线设负荷开关+熔断器，作过流和速断保护；变压器设过负荷、过流、速断、接地、高温报警及超高温跳闸保护；低压出线选用塑壳断路器作过流兼速断保护。4．用电管理及电能计量本工程电费计量为高压计度，在10kV高压配电所母线上均装设三相计量仪表的专用计量柜，内装有有功电度表、无功电度表计量及专用电流和电压表，作为本工程的总计量。在每台变压器低压侧（0.4kV侧）总进线柜上设有功、无功电度表，进行低压计量。公共用电、商业用电均单独设电度表进行考核。住宅进线设总有功电度表，每户设分电度表进行计量。5．照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明等照明线路。室外道路、建筑物立面照明采用庭院灯、草坪灯、投光灯等照明器。室内照明光源以荧光灯、高压钠灯为主。地下层及疏散通道、出口、楼梯间、电梯前室等处设应急照明、疏散指示照明和出口指示灯，灯具内装蓄电池，重要设备用房（变配电站、水泵房、消防控制中心等处）应保证2h供电时间和正常的照度要求，其余各处应保证0.5Lx的地面照度和不小于30分钟的供电时间。6．电缆敷设小区室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直接埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引出，并做好防水处理。7．防雷接地本工程按二类防雷建筑物考虑防雷保护措施。配电系统的接地形式采用TN-S方式。7.2.3弱电设计1．有线电视系统71 公共有线电视节目源信号线缆进线引自市政电视网。进线埋地引入，穿焊接钢管保护，进线均做浪涌保护。干线线路采用SYWV-75-12型，采用阻燃PVC管保护。分支线路采用SYWV-75-5型，采用阻燃PVC管保护。本工程在小区设前端箱，内设电源插座，箱体作可靠接地处理。由前端箱引至各住宅的干线采用穿PVC管直接埋地敷设，埋设深度不小于0.7m。电缆进户时与总等电位板连接。楼层分配器箱在楼梯间明装，距地1.8m。各终端有线电视信号由楼层分配器箱放射式引至各住宅多媒体箱，再由多媒体箱分配至室内电视插座。每户在客厅设一个电视插座。电视插座距地0.3m暗装。系统采用800MHz邻频传输系统，分配网络采用分配-分配方式，用户终端输出口电平为64+4dBuV。本建筑物有线电视用户点数约为550点。2．电话系统住宅1.5对/户；办公用房1对/10m2；设备房1对/间。本建筑物电话用户点数约为1000点。主干电缆和配线电缆间通过交接箱分线，以增加线路网络的灵活性和通融性，提高主干电缆芯线的利用率。电话配出线为直接配线方式。同一条上升电缆线对不递减，作甩线处理。各终端电话由楼层配线箱放射式引至各住宅多媒体箱，再由多媒体箱分配至室内电话插座。每户在客厅、主卧室各设一个电话插座。电话插座距地0.3m暗装。办公用房电话线路由楼层分线箱放射式各电话插座。电话插座距地0.3m暗装。本工程在室外设置一个落地式电信交接箱。楼层配线箱在楼梯间内挂墙明装，底边距地1.8m。主干电缆引自市政通讯网，埋地引入进线做浪涌保护。由交接箱引至各栋楼的电话线路穿PVC管直接埋地敷设引入，入户处与总等电位连接板连接。配出线缆经楼梯间明敷至每层的分线箱，再穿PVC管保护暗敷至各室内电话插座。3．宽带网络系统住宅每户设置一个网络信息插座。办公用房每10m2为一个工作区，设置一个网络信息插座。本建筑物电话用户点数约为800点。主干光纤引自市政通讯网，埋地引入进线做浪涌保护。由信息前端箱引至各住宅楼的光纤线路穿PVC管直接埋地敷设引入，入户处与总等电位连接板连接。配出线缆经楼梯明敷至每层的配线箱，再穿PVC管保护暗敷至各室内电话插座。71 各住宅网络由楼层配线箱放射式引至各住宅多媒体箱，再由多媒体箱分配至室内网络插座。每户在主卧室各设一个网络插座。网络插座距地0.3m暗装。办公用房网络线路由楼层配线箱放射式各网络插座。网络插座距地0.3m暗装。光纤配线箱、网络交换机、楼层配线箱在楼梯间内挂墙明装，底边距地1.8m。末端支线采用6类线缆；出线端口采用6类连接器件；4．访客对讲系统本工程在各住宅单元设计访客对讲系统。访客对讲系统主要由管理中心主机，单元门口对讲主机，用户对讲分机及主机电源，电控锁等组成。在每栋住宅单元入口设对讲门口机和电控锁，每户设对讲分机，物管中心设联网管理主机，进行统一管理。对讲门口机和电控锁均距地1.5m在门上安装。对讲分机在用户室内，底边距地1.5m挂墙安装。对讲楼层分配器在楼梯间内挂墙明装，底边距地1.8m。7.3燃气设计1．设计依据（1）《城镇燃气设计规范》GB50028-93（2002年版）；（2）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；（3）《二氧化碳灭火系统设计规范》GB50193-93（1999年版）。2．天然气用气量规模根据本规划区的总平面布置，本规划区内主要天然气用户为居民住宅和商业用户，居民住宅用户天然气日用气量按1.2m3/户计算，商业及其他用户按居民住宅用户的10%计算，并考虑总用气量5%的不可预见用气量，可得估算出总用气量为745m3/d。3．天然气的气源本项目天然气引自地块旁市政道路上中压天然气干管，其接管用聚乙烯塑料管。4．管网系统由于规划地形成长条形布置，为了节省造价，本规划区各地块内室外天然气管道以树枝状的布置方式。室外中压天然气经设置在建筑物外墙的调压箱调压后经庭院天然气管道低压送至各住宅和商业用户使用。住宅用户每户设置流量计单独计量，商业用户则根据各商业设置相对集中的计量装置。5．管道敷设方式及防腐71 室外埋地天然气管道采用燃气用聚乙烯塑料管道，室内燃气管道采用铝塑复合管或镀锌钢管。室外天然气管道采用直接埋地的敷设方式，要求敷设于人行道下时管顶至路面的埋深不小于0.6m，敷设于车行道下时管顶至路面的埋深不小于0.9m，室外楼前燃气管道管顶至路面的埋深不小于0.3m。室内天然气管道则采用明装的敷设方式。7.4通风与空调设计1．通风系统设计地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：表7-2建筑换气次数房间类型换气次数地下车库6次/小时变配电室8次/小时水泵房6次/小时住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排风。柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。7.5消防工程7.5.1设计依据1．《建筑设计防火规范》GB50016-2006；2．《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；3．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》(GB50067-97)；4．《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084－2005；5．《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；6．《民用建筑电气设计技术规范》(JGJ/T16-92)；7．《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222—95）；8．业主提供的主要设计依据和要求；9．有关专业提供的技术资料和要求。7.5.2建筑消防1．总体布局在总体布局方面，各栋建筑物与附近靠得最近的建筑之间相互间距均符合规范规定的防火间距。内部设有消防车道，由于场地条件限制，形成尽端消防车回车场形式。车道宽度大于等于4m，在净高4m范围内不设置阻碍消防车通行的障碍物。高层建筑周围均利用城市道路设置沿建筑两条长边的消防车道，车道转弯半径均大于等于12m71 。临街均设有用于人行疏散的消防通道。小区内消防车道与城市消防车道有一处相接。地块内用于消防车通行的道路宽度车≥4m。当为坡地时，作为扑救面的消防车道坡度≤5%，消防道路的最小转弯半径R≥12m。2．建筑防火小区设置一处消防控制室。设在C栋塔楼底层，设有对外出入口并与小区内消防车道相连。高层住宅内设两部消防电梯和一部剪刀防烟楼梯，合用前室面积大于10㎡，电梯载重量大于800KG，行驶速度不小于2m/s，消防电梯的井底设排水设施，电梯顶部设置消防电梯机房。本项目商业门面建筑面积均不超过300平方米，商业与住宅部分完全分隔，为一类高层住宅楼，耐火等级为一级。商业门面之间采用防火隔墙分隔，直接对外疏散。住宅每层建筑面积小于650平方米，每层为一个防火分区。高层建筑及其裙房为一级耐火建筑；地下车库为一级耐火建筑。7.5.3给排水消防设计1．消防标准本工程为二类高层建筑群，消火栓系统火灾持续时间为2h；自动喷水灭火系统，以车库为标准按中危险级Ⅱ级计，火灾持续时间为1h。消防用水量标准及一次灭火用水量，详见下表。表7-3消防用水量标准及一次灭火用水量序号消防系统名称消防用水量标准火灾延续时间一次灭火用水量备注1室内消火栓系统20L/s2h144m3由消防水池供2自动喷水灭火系统30L/s1h108m3由消防水池供3室外消火栓系统15L/s2h108m3由消防水池供合计360m32．消防水源室外消防水源采用城市自来水。室内消防水源为消防贮水池。消防水池有效容积为V=360m3，满足室内一次灭火用水量和室外消防用水量的要求。水池为钢筋混凝土水池。71 3．室外消防系统室外采用低压制消防系统。火灾时，由城市消防车到现场由室外消火栓或消防车取水口取水并加压进行灭火。室外采用生活用水与消防用水合用管道系统。管网上共设有多组地上式室外消火栓。4．室内消火栓灭火系统室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统。消火栓加压给水泵与消防水池一起设在B区地下层内，共设2台消火栓给水加压泵，一用一备，互为备用。消火栓给水系统竖向为高，低两个区。低区（-1F～16F）消火栓系统为：地下一层贮水池→消火栓加压泵→减压阀→各层消火栓管网←减压阀←屋顶高位消防水箱(容积18m3)联合供水，高区（17F～32F）消火栓系统为：地下一层贮水池→消火栓加压泵→各层消火栓管网←屋顶高位消防水箱(容积18m3)联合供水。建筑物内各层均设消火栓进行保护。其布置保证室内任何一处均有同层2股水柱同时到达。灭火水枪的充实水柱不小于10m。每个消火栓箱内均配置DN65mm消火栓一个、DN65mmL25m麻质衬胶水带一条，DN65×19mm直流水枪一支、启动消防水泵按钮和指示灯各一只。在C栋住宅楼屋顶设置高位消防水箱，其有效容积18m3，材质为镀锌钢板，安装高度满足整个小区最不利点消火栓处的静水压力不小于0.07MPa的要求，提供初期灭火的水源。消火栓给水加压泵由设在各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心直接开启消防给水加压泵。消火栓水泵开启后，其水泵运转信号反馈至消防控制中心和消火栓处。该消火栓和该层或防火分区内的消火栓的指示灯亮。消火栓给水加压泵在泵房内和消防控制中心均设手动开启和停泵控制装置。消火栓给水加压水泵的备用泵应在工作泵发生故障时自动投入工作。5．消防排水住宅电梯坑底积水和自动喷水灭火系统消防排水，利用地下层潜水泵进行排水。7.5.4电气消防1．消防报警本工程建筑防火保护等级为一级，采用控制中心报警型式。消防控制中心设于商业配套负一层，直接向外疏散。71 消防报警系统采用总线制火灾自动报警系统，楼梯间、走道、设备房、商场等处均设感烟探测器；车库设感温探测器。各防火分区按要求设手动报警按钮。联动控制由火灾报警联动控制器实现，可在控制中心进行逻辑编辑。消防水泵和风机采用总线/多线制双重联动控制；其他联动设备采用总线制控制。消防电梯在火灾情况下，自动归底，开门放客，转入消防员控制状态；普通客梯在火灾情况下，自动归底，开门放客，锁住不用。各楼层消防广播可通过控制模块实现分层广播。在变配电站、消防水泵房各设固定消防电话一部；在手动报警按钮处设置紧急电话插口。2．消防设备供电及配线消防设备供电全部采用1回市电和1回柴油发电机电源双电源供电，末级配电箱自投自复的配电形式。消防报警系统接地电阻要求小于等于1欧。消防设备供电线路及控制线路、警报系统线路采用耐火配线，其余线路采用阻燃配线。3．应急照明及疏散指示灯疏散通道、楼梯前室、电梯前室、设备房设应急照明灯，灯具由双电源供电、内设蓄电池作第三电源。蓄电池应保证变配电站、水泵房、消防控制中心等重要设备用房应急照明照度与正常用相同且持续2h；其余各处保证0.5Lx的地面照度和不小于30分钟的供电时间。71 8绿化景观、环保及节能8.1绿化景观工程8.1.1设计理念及原则根据既有绿化景观步行广场作为景观主轴，也有婉约细腻的组团景观环境打造，多层次，多点，多面的景观处理保证了景观遵从大环境，局部打造小“风景”。合理布置建筑，增加空间层次，创造步移景异的多层次、立体绿化空间各组团景观主题特色的确立，将功能性与观赏性相结合，打造一个现代、生态，独树一帜的具有特色的主题社区。1．整体性：总体规划结合用地的自身条件，从整体上统筹布局，以景观设计为骨架把各住宅联成一体。2．均好性：尊重每户业主，阳光、空气、绿地、水系及交通为社区所共有。个性化空间营造，使得户户开窗见绿，小区内部形成多个景观视角，人们将有更多选择，实现利益均等与最大化。3．以人为本：人居环境以人为本，注重景观，从布局形式，空间尺度，环境氛围到单体设计等各方面营造亲和感和人情味，满足人们物质和精神生活的双重需要。4．与环境共生：本项目的设计充分考虑了周边的自然条件，因势利导。景观设计最大限度结合并利用了地块原有的地形，同时注重地块的原生态及新秩序间的相互协调。5．内部空间：房屋之间形成私密和半私密的外部空间。这里是绿色与交往的空间，也是社区生活的舞台。这里有广场、草地、水径、花架、座椅、儿童游戏场等，开敞庭园由此成为社区精神的中心，成为社区可识别的标志，由此可营造适宜的外部空间和物质环境，以诱导人们通过交往逐步建立邻里意识，强化一种社区的归属感。8.1.2绿化设计该项目用地较紧张，建筑体量相对分散，如何有效地利用场地特点创造丰富的绿化景观是整个景观设计的核心思想。小区布局根据用地情况分为A.B.C三个组团分区。结合地形设计了配套的集中绿化。每个组团相对独立，有相对独立组团花园。整个小区形成有层次感主次感的社区结构。本小区以创造良好的居住休闲环境为宗旨，在满足法规要求条件下并结合经济适应美观原则规划配置绿地系统。以中心广场绿化、组团院落绿化、宅旁绿化、行道绿化、建筑屋顶绿化等形成立体化的点、线、面多层次人的系统格局。点状绿化——主要包含组团院落绿化，其内容以软质景观为主，间或许设置羽毛球场、乒乓球台等体育健身设施。线状绿化——71 主要包含道路人行道绿化。面状绿化——主要包含中心广场绿化。广场绿化中心部分以开阔硬质铺和草坪为主的阔叶林。8.2环保工程8.2.1建设场地环境现状1．空气质量现状该项目地块周边现状的物业形态主要为住宅和商业，项目周边无大型厂矿及污染源，项目区内无粉尘、工业废气污染，通过项目周边的市政道路，对项目区空气有一定的影响，但项目区内空气质量总体良好。2．水环境质量现状项目区域内已有城市污水收集及排水系统，能够将雨污汇集进入市政管网，现状水环境质量良好。3．声环境质量项目区域附近市政道路，有一定的噪音影响，总体声环境质量较好。4．生态环境现状项目区主要为建筑用地，现已规划和开发成城市用地。场地内无珍稀动植物及文物古迹分布，地上原有的建筑物将被拆除，生态环境较为简单，不敏感。8.2.2施工期和营运期的主要污染1．施工期主要污染源①噪声施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和工具的使用，包括：土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、运输车辆等。混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。②废水主要包括施工废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨水、污水管网，雨水、污水经处理后排入市政管道。③废气71 包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气以及施工中的二次扬尘。施工作业场地近地面空气中TSP可达1.5～3.0mg/m3。④固废主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等。因土石方工程需从外界调土，故本项目的固废以施工人员的生活垃圾为主。⑤扬尘主要包括：土石方施工、现场搅拌、裸露土地、建筑垃圾的存放运输、锅炉、厨灶等产生的易散落、易飞扬细颗粒材料。2．营运期主要污染源①噪声项目建成后，建筑物配备的机电设备如柴油发电机、通风机、水泵等工作时会带来一定的噪声污染，其噪声源强介于65～95dB；片区主要的市政道路等交通噪声，以及商业门面经营所带来的噪音将对本项目产生影响。②废水项目建成后，废水排放以生活污水为主，另有绿化、道路清洗水和不可预见用水。③废气项目建成后，进出的车辆排放汽车尾气、柴油发电机的废气、以及居民的厨房油烟，将对环境造成一定影响。④固废主要为生活废弃物。8.2.3环境保护措施1．施工期环境保护①噪声根据GB12523-90《建筑施工场界噪声标准》，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55dB，因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：①采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；②施工尽量在白天进行；③71 将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距敏感建筑较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施。施工场界噪声的控制应达到《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）的要求。②废水施工期产生的含悬浮物和少量石油类施工废水排入市政排污管，建议修建隔油池、沉砂池，施工期废水经隔油、沉淀后排放。③废气为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：①施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；②对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速和抑尘措施，以减轻对施工区附近近地面环境空气质量的影响；③运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落。④固废施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。⑤扬尘可采用现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。2．营运期的环境保护①噪声选用高效低噪及振动小的设备，振动设备基础均设置橡胶或弹簧减振器，配备电机设隔音罩。通风机等振动设备与管道连接处设软接头、减振支、吊架，水泵基础加减振垫。通过这些措施，可以有效的减少营运期机电设备噪声对周围声学环境的影响。噪声控制参照《工业企业厂界噪声标准》（GB12348—90）执行。②废水所有生活污水经生化处理达到一级标准后，排入市政管网。污水处理工艺流程：生活污水→沉砂隔油池→厌氧酸化池→二级生物滤池→过滤池→达标排放。生活污水的排放标准应按《污水综合排放标准》（GB8978—1996）一级标准执行。71 ③废气平时地下车库设通风风机，车库内排气经竖井引至楼顶排放，对空气环境的影响不大；如小区内提供餐饮服务，应安装油烟净化设施和专用通道，油烟道引至楼顶排放，对环境的影响很小。油烟的排放浓度应达《饮食业油烟排放标准》（GB18483—2001）的要求，即排放浓度应不高于2.0mg/m。④固废生活垃圾袋装化，并设垃圾收集点，统一运至城市垃圾处理场集中处置，不得造成二次污染。8.2.4环境影响评价项目建成后，经所采取的污染物防治措施后，生活污水经生化处理达到一级标准排至污水处理厂，废水中主要污染物大幅度减少，对地表水影响不大；生活垃圾通过小区物业管理部门定期对垃圾袋装收集，清运到指定垃圾处理场，对区域内的环境卫生影响不大。8.3节能8.3.1建筑设计节能1．适当控制建筑体形系数，尽可能减少建筑物外型的凹凸变化，同时围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少墙壁外表面向房间内传递热量。2．加强墙体的保温，高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；用空心砖、加气混凝土等新型墙体材料代替实心粘土砖，提高建筑物的气密性；用密封材料填实空墙管线连接处裂隙或采用新型墙体保温材料—硅酸盐复合热砂（保温隔热性能好，施工简便）。3．加强门窗的保温，建筑门窗采用单框双玻塑钢窗或中空双玻塑钢窗、铝合金窗及喷塑彩板钢窗，并用保温窗框，适当控制窗墙比例；安排好门窗相对位置及开启方式。在楼西侧的窗户上，均设计遮阳板，以减少太阳西晒的影响。4．加强屋顶的保温，由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，应加强隔热层，并设架空通风层。8.3.2供暖与通风节能1．进行冷、热负荷计算分析。在设计过程中充分考虑空调的使用规律，做出空调季节（空调初、末期，高峰期）及一日（2471 h）内的负荷变化分析图，确定空调的最大和最小负荷。避免冷、热源设备选择过大，而造成日后冷、热源设备长期低负荷运行，能耗过高。2．选用适当的空调机组。电动式冷水机组的能量消耗低于双效溴化锂收式及直燃型溴化锂吸收式冷热水机组的能量消耗。双效溴化锂吸收式及直燃型溴化锂吸收式冷热水机冷量衰减快，冷却水带走的热量是制冷量的1.77倍，而电动式制冷是1.2倍，建议商业门面等集中制冷的空调机选用电动式冷水机组。3．住户空调主机、水泵等均采用变流量设备。换热器选用换热效率高的产品。4．选择适当的空气处理机。选择空气处理机时，风量、风压、供冷量及供热量应匹配适当。控制和正确使新风量，并考虑过渡季节利用全新风的可能，在过渡季节，当室外空气焓值小于室内空气焓值时，利用室外风降低室内空气温度，减少制冷机的开启时间。同时新风机采用可变风量的新风机。8.3.3给排水节能1．生活给水、热水及饮用水的总用水量应详细计算，避免水泵配置过大，长期低效率运行。2．合理确定给水分区。低区充分利用市政给水的压力，加压给水部分宜按分区设加压水泵，尽量减少因设减压阀所消耗的能量，加压给水系统作用半径不宜过长。3．充分利用太阳能。在住宅屋顶安装太阳能热水器，把热水通过管道输送到房间。4．采用节水器具。公共卫生间洗手盆采用感应式水龙头，小便斗、蹲便器采用光控冲洗阀，座便器采用两档冲洗水箱等。5．花坛与绿地洒水采用微喷方式。8.3.4电力节能1．合理确定供电总容量。计算用电负荷时，应考虑用电设备的效率、使用系数及功率因数等因素，使市场满负荷运行时，变压器的负荷在80%左右。2．使用节能灯具。根据不同使用场所，选择适宜的节能灯具，达到“绿色照明”的目的，即:节约照明用电、减少污染和优质高效。3．变压器、高低压电器设备等选用节能型产品，功率因数分级或就地补偿。4．照明按用房面积小范围局部灵活控制，避免大面积照明集中控制方式；有计划的控制电能的使用和分配，采用分级计量。5．控制变频器的使用，变频器必然产生大量的谐波，对电网造成严重的污染、整个电网的功率因数下降并危及其他用电设备的安全。71 9项目管理组织机构9.1项目管理组织机构公司设董事会和监事会，董事会下设总经理1名，总经理下设分管工程建设、房屋销售及物业管理的副总经理各1名，同时还设置分管财务工作的财务总监1名。副总经理和财务总监下设各职能管理部门。具体如下:行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续、客服工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理公司领导综合部财审部营销部施工部经营部技术研发9.2人员配置9.2.1工程建设管理方式项目部是由公司组建并领导进行项目管理的组织机构。它是开发项目现场管理的施工管理组织机构，负责开发项目从开工到竣工全过程施工管理的工作，既是公司某一开发项目的管理层，又对各外包单位负有管理和服务的双重职能。9.2.2项目部组织形式及人员设置□项目经理1人。□工作班子：设土建组、设备安装组、安监组、成本控制组、后勤组。□土建组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应。□设备安装组下设施工管理、技术洽商、计划统计、物资供应。□安监组下设安全检查。□成本控制组下设预决算、合同管理、招投标。□后勤组下设资料归档、手续办理。71 □工程技术部主管土建组、设备安装组、安监组、后勤组，经营计划部主管成本控制组。□采用部门控制式项目组织，不打乱公司现行的建制，按照部门职能分工，对应项目管理机构，由部门负责组织实施项目管理。71 10项目实施进度10.1建设工期参考建设项目当地实际情况，工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程量大小、建设难易程度、施工条件和使用要求等情况，项目建设总工期计划按21个月控制（自2013年10月起计）。10.2建设进度安排根据工程建设内容和规模，项目建设的进度安排如下：2013年11月前：完成工程建设前期手续办理、征地拆迁、场地平整、环评与地灾防治工程；2013年11月—2013年12月：完成项目市场调研，可行性研究报告及开发方案策划；2013年12月—2014年1月：完成初步设计、工程概算、施工图设计、施工图预算编制及招投标工作；2014年1月—2014年12月：完成基础工程及地下工程，开始主体工程建设，期末主体基本竣工；2015年1月—2015年5月：所有建筑主体工程全部竣工；室内外装饰工程、水电安装工程、设备安装工程；2015年5月—2015年6月：竣工验收，投入使用。71 11招标方案本项目业主将根据《中华人民共和国招标投标法》，对项目的工程施工、工程监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标，并根据国家发展计划委员会第3号令以及江西省有关招标文件的规定，结合项目的具体情况，组织完成招投标工作。11.1招标形式及资质要求本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。由项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构对设计单位、施工单位、工程监理单位、重要设备（如空调机组、电梯）供应商、大宗材料供应商（如商品混凝土、钢材）进行公开招标确定。设计单位：甲级工程施工单位：一级建筑安装施工工程监理单位：甲级建议在同等条件下，有类似工程经验的优先。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，具有较强的技术经济实力，优先考虑国内供应商。11.2招标信息发布根据江西省发展计划委员会制定的《招标公告发布管理暂行办法》的实施意见，依法必须招标项目的招标公告必须同时在指定的报纸和信息网络媒介上发布。指定的报纸为《江西日报》、《信息日报》、《江西法制报》，指定的信息网络为《江西省人民政府中心网站》，网址为http://www.jiangxi.gov.cn。本项目的招标信息将分别在上述两种媒体上同时发布。11.3招投标工作组织项目业主自行组织或委托具有甲级资质的招标代理机构实施项目招投标工作。招标时应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参与公开投标的设计单位不得少于3家，工程施工单位不得少于5家，工程监理单位不得少于3家，供应商不得低于3家。71 12投资估算和资金筹措12.1投资估算12.1.1投资估算范围1．住宅、商业、公建等建筑物和绿化、道路、广场等工程费用；2．项目的土地费用、勘察设计费、建设单位管理费、工程监理费、城市建设配套费和其他相关费用及预备费等费用。12.1.2投资估算内容1．工程费用主要包括：住宅、商业、学校等建筑物和绿化、道路、广场等室外工程的建筑工程费。以及给排水及消防工程、电气工程、通风空调工程、天然气工程和电梯工程的安装工程费。2．工程建设其他费用，主要包括：项目的土地费用、勘察设计费、建设单位管理费、工程监理费、工程造价咨询费、城市建设配套费、人防异地建设费和其他相关费用。3．基本预备费。4．建设期利息。12.1.3投资估算依据1．各级政府主管部门颁发的文件。2．项目业主提供的有关资料。3．《江西省建设工程设计概算编制规定》、《江西省建筑工程概算定额》、《江西省市政工程概算定额》、《江西省安装工程概算定额》、类似工程估算指标及现行市场材料价格等资料。4．国家有关主管部门规定的取费类别和收费标准及相关的土建、公用工程的投资估算指标。12.1.4投资估算结果项目建设总投资26532.68万元，其中：建筑安装工程费用12907.4万元，土地费用9100万元，建设期利息210万元。有关计算和金额详见附录C《项目投资估算表》。12.2资金筹措资金来源拟为：企业自筹资金6000万元，预售收入再投入8533万元，共计占总投资的54.8%；申请银行贷款7000万元，占总投资的45.2%。71 有关计算和金额详见附录E《投资使用计划及资金筹措表》。71 13财务效益分析13.1财务效益分析的依据、原则及方法1．评价依据（1）本项目财务评价以原国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）为依据；（2）本项目成本、效益等方面的财务测算，按财政部颁发的《企业财务通则》和《企业会计准则》的有关规定为依据；（3）本项目税金测算，按国家颁发的税种、税目及相关规定为测算依据。2．评价原则（1）本项目经济评价以动态分析为主，并辅以若干主要静态指标的分析；以定量分析为主，定性分析为辅的原则；（2）本项目经济评价在计算期内的销售价格及成本，均不考虑通货膨胀因素；（3）本项目经济评价遵循收入与费用计算途径一致的原则。3．评价方法本项目的财务评价按新建项目的评价方法进行效益分析和测算。13.2基础数据1．计算期确定本项目计算期定为2年，从2013年10月至2015年9月。房地产从2014年三季度开始预售，2015年9月末销售完成。2．项目的面积统计表13-1销售面积统计表单位：平方米开发期销售面积住宅商业车位（个）2014年40654203002015年174232030149合计58077406014913.3各种税费和费率71 表13-2税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率营业税5土地增值税30、40、50、60超率累进城市维护建设税7法定盈余公积金10教育费附加3公益金5企业所得税25任意盈余公积金3管理费用3不可预见费3销售费用2.5印花税0.0513.4收入和营业税金测算1．收入估算项目所开发的住宅、商业用房全部用来出售，地下车位除部分自用外其余销售。住宅平均售价预计为6000元/平方米（建面），商业用房平均售价预计为12000元/平方米，地下车位平均售价预计为40000元/个。具体计算过程详见附录B《销售收入及营业税金测算表》。2．营业税金及附加估算本项目的营业税金及附加由营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费组成。其税率分别为：营业税税率为5%，城市维护建设税、教育费附加分别为营业税的7%、3%。具体计算过程详见附录B《销售收入及营业税金测算表》。13.5利润测算1．开发成本开发成本为项目的工程费用、工程建设其它费用、基本预备费与建设期利息之和。2．销售费用销售费用是指企业在销售房屋过程中发生的各项费用，主要包括：广告费、销售服务费、保险费以及专设销售机构的各项费用。按销售收入的2.5%提取。3．土地增值税根据江西省关于征收土地增值税的相关规定计算。4．印花税印花税按照销售金额的0.05%计算。5．所得税估算按25%计算所得税。6．利润分配71 根据以上对销售收入、总成本及销售税金的预测，可得各年利润总额。按可供分配利润的10%计提法定盈余公积金。具体计算过程详见附录F《项目损益表》。13.6主要评价指标1．评价参数根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），将本项目的经济评价基准收益率定为12%。2．评价结果根据上述基础数据及评价方法，进行项目经济评价指标计算，主要结果为：投资利润率43.02%投资利税率51.45%所得税后财务内部收益率51.46%所得税后财务净现值5030.8万元所得税后投资回收期1.92年从以上评价结果可知，项目投资税后财务内部收益率为51.46%，远高于基准收益率12%，项目所得税后投资回收期为1.92年，可以看出，项目在财务上是可行的。经济评价中的具体数据及计算，详见下列附录：附录B：《销售收入及营业税金测算表》；附录C：《项目投资估算表》；附录E：《投资使用计划与资金筹措表》；附录F：《项目损益表》；附录G：《资金来源与运用表》；附录H：《现金流量表(全部投资)》；附录I：《现金流量表(资本金)》；附录J：《贷款还本付息估算表》；附录K：《主要经济技术指标表》。13.7不确定分析13.7.1盈亏平衡分析本项目的方案总体物业的平均价格为5955元/平方米。销售收入为40314.2万元。其中包括：住宅、商铺和车位三种物业。销售面积为62137平方米（不包括车位面积）。根据本案的成本数据计算，本案的固定成本为12617.42万元，单位变动成本为71 2240元，单位营业税金及附加为360元。（1）盈亏平衡点=固定成本/（销售均价－单位变动成本－单位营业税金及附加）*可售面积=12617.42*10000/(5955－2240－360)*62137 =60.5%（2）保本销售面积=固定成本/（销售均价－单位变动成本－单位营业税金及附加） =12617.42*10000/（5595－2240－360）=37607㎡（3）保本销售价格=固定成本/可售面积+（单位变动成本+单位营业税金及附加）=12617.42*10000/62137+2240+360=4631元/平方米 分析：1、本案的盈亏平衡点为60.5%。一般情况下，盈亏平衡点差不多在60%左右。可以知道本案的存在的风险相对要小。2、本案的保本销售面积为37607㎡，只需售出37607㎡便可收回成本3、本案的保本销售价格为4631元/平方米，如果本案要降价出售，只要不低于4631元/平方米便可保证不亏损。13.7.2敏感性分析根据调查和各种相关资料表示，房地产行业的基准折现率为12%。所以本案的税前内部收益率为71.37%，而税后的内部收益率为51.46%；税前净现值为7297.94万元，税后的净现值为5030.8万元；税前投资回收期（动态）为1.92年。详见附表的现金流量表。本案选取敏感因素有两个，分别是销售价格（均价）和开发产品投资额。变化幅度如下表所示：表13-3变化幅度-10%-5%0%5%10%销售价格53605657595562536550开发成本2388025206265332786029186根据上表各因素的变化值进行敏感分析，分析结果如下表所示：71 表14-4敏感因素全部投资（所得税前）变化幅度内部收益率净现值（万元）销售价格-10%43.51%4094-5%55.37%56335%78.15%872310%91.05%10262基本方案071.37%7298开发产品投资额-10%97.71%9485-5%83.84%83915%60.06%620510%49.79%5111分析：1.销售价格的变化导致内部收益率的变化相对于开发产品投资额的变化的效果比较明显，当销售价格下调10%时，内部收益率也从71.37%降低到43.51%，降低了接近30%。而开发产品投资额提高10%时，内部收益率了降低了20%左右。2.在净现值的变化方面，从表中可以看出，销售价格变化致使净现值增减比较明显。在销售价格下调了10%时，净现值减少了3204万元，销售价格上调了10%时，净现值增加了2964万元。而开发产品投资额下调了10%时，净现值增加了2187万元，提高了10%时，净现值减少了2187万元。结论：通过以上分析可知，在选取的两个敏感因素的变化对内部收益率和净现值的影响比较明显的是销售价格这个因素，其次就是开发产品投资额。71 14社会评价14.1项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发理念，推动南昌市房地产业的发展南昌市房地产近年来发展很快，但由于起步不是很早，很多房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。金科地产发展有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树企业的形象，企业开发的楼盘都是力争建立本地区的高档次标志性的楼盘，着眼于在南昌市房地产事业的长远发展。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为南昌金科地产发展有限公司在南昌市建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个高新开发区楼盘的建设品位，总体改善该开发区的面貌，为南昌市房地产的产品类别提供新的定义。3、发展南昌市经济，从实质上提升区域价值根据南昌市十二五发展规划制定的发展战略，南昌市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于南昌市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变南昌市高新经济开发区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升南昌城市建设档次与水平，改善区域环境，提升南昌地区的城市形象，具有十分重要的意义。14.2风险分析及对策14.2.1政策分析及对策71 近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。14.2.2销售风险及对策本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。14.2.3工期和工程质量风险及对策由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质量方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。14.3社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。71 15可行性研究结论与建议15.1可研结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、南昌市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为71.37%（税前），大于基准收益率12%；财务净现值为7297.94万元，大于0；静态投资收回期为1.83年，动态投资回期为1.92年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。15.2有关建议1.本项目的关键是各年度的销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况就会达到预期目标，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。2.本报告在测算的过程中，选用的贷款利率是6%。若使用商业性贷款，则年利率会更高一些，从而增大项目的融资费用，加大整个项目的开发成本，使经济效益降低，因此建议项目的主办者，应力争获得政策性贷款，以减少项目的融资费用，争取更好的投资效益。3.本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。4.建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实现工程监理制。还要制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。5.71 为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。71 参考文献[1]兰峰，朱亚兵.房地产开发与经营.北京：中国建筑工业出版社，2008.[2]李清立.房地产开发与经营.北京：清华大学出版社，2004.[3]吕萍，房地产开发与经营.北京：中国人民大学出版社，2002.[4]刘晓君.工程经济学.北京：中国建筑工业出版社，2008.[5]兰峰.房地产开发中的风险因素分析.西安建筑科技大学硕士论文，1998.[6]申立银，房地产市场风险.天津：天津大学出版社，1996.[7]赵世强.房地产开发风险管理.北京：中国建材工业出版社，2003.[8]万威武，可行性研究与项目评价.西安：西安交通大学出版社，1998.[9]刘晓君，技术经济学.西安：西北工业大学出版社（第二版），2002.[10]建设项目经济评价方法与参数．国家发改委、建设部发布，北京：中国计划出版社，2006.[11]房地产开发项目经济评价方法．建设部发布，北京：中国计划出版社，2000.[12]项目决策分析与评价．注册咨询工程师（投资）职业资格考试教材编写委员会，北京：中国计划出版社，2003.[13]其他期刊、书籍和网络资料.[14]万威武、陈伟忠，可行性研究与项目评价，西安交通大学出版社，1998.[15]NiallM.Fraser，IrwinBernhardt，ElizabethM.Jewkes.EngineeringEconomicsinCanada.PearsonPrenticeHall，2006.[16]CourtLandA.Collier，P.E.，CharlesR.Glagola，P.L.O.，P.E.,EngineeringEconomyandCostAnalysis，AddisonWesleyLongman.Inc.1998.71 致谢时光荏苒、白驹过隙，经过半年时间的忙碌和工作，本次毕业设计已经接近尾声，作为一个本科生，由于经验的缺乏，对于毕业设计难免有许多考虑不周全的地方，如果没有导师的督促指导，以及一起工作的同学们的支持，想要完成这个设计是难以想象的。在这里首先要感谢我的指导老师胡杰老师。胡老师平日里工作繁多，但在我做毕业设计的每个阶段，从外出实习到查阅资料，设计草案的确定和修改，到中期检查、后期详细设计等整个过程中他都给予了我悉心的指导。我的可行性研究报告较为复杂烦琐，但是胡老师仍然细心地纠正设计中的错误。除了敬佩胡老师的专业水平外，他的治学严谨和科学研究的精神也是我永远学习的榜样，并将积极影响我今后的学习和工作。然后要感谢大学四年来所有的老师，为我打下工程管理专业知识的基础；同时还要感谢所有的同学们，正是因为有了你们的支持和鼓励。此次毕业设计才会顺利完成。请你们接受我诚挚的谢意，谢谢你们对我的帮助。最后还要感谢我的母校—南昌航空大学以及土木建筑学院四年来对我的大力栽培。71 附录附录A销售收入估算表销售收入估算表单位：万元销售期间项目2014年2015年面积（m2）销售收入面积（m2）销售收入销售计划合计4268426828.42501513485.8住宅4065424392.41742310453.8商业2030243620302436车位5562596附录B销售收入与经营税金估算表销售收入与经营税金估算表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年1销售收入40314.2　26828.413485.81.1可销售面积（平方米）67699　42684250151.2平均售价（元/平方米）5955　628553911.3销售比例（%）　　63372经营税金及附加2237.44　1488.98748.462.1营业税2015.71　1341.42674.292.2城市维护建设税141.10　93.9047.202.3教育费附加60.47　40.2420.232.4印花税20.16　13.416.743土地增值税129.94　90.9638.984商品房销售净收入37946.82　25248.4612698.3671 附录C项目投资估算表项目投资估算表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年一开发建设投资26532.6810652.6012338.053542.031房地产开发成本24626.5110352.6011212.543061.371.1土地费用910091001.2前期工程费用512.47512.471.3基础设施建设费用387.22387.221.4建筑工程安装费用12907.4010325.922581.481.5公共配套设施建设费用36.5018.2518.251.6开发间接费用930.07558.04372.031.7其他费用64.5464.541.8不可预见费用688.31288.37310.3389.612房地产开发费用1906.17299.991125.51480.662.1销售费用1007.86665.19342.672.2管理费用688.31299.99310.3377.992.3财务费用21015060二经营资金三项目总投资额26532.6810168.0712248.053482.031开发产品投资26532.6810168.0712248.053482.0371 附录D土地增值税估算表土地增值税估算表单位：万元序号项目计算依据合计1销售收入　40314.22扣除项目金额以下四项之和35982.822.1开发成本　26532.682.2开发费用　1906.172.3营业税金及附加　2237.442.4其他扣除项目取（2.1）项的20%5306.543增值额（1）-（2）4331.384增值率（3）/（2）12.04%5增值税税率(4)≤50％取30%6土地增值税（3）*（5）129.94附录E投资使用计划与资金筹措表投资使用计划与资金筹措表单位：万元71 序号项目合计2013年2014年2015年1总投资26532.6810652.6012338.053542.031.1经营资金　　　　1.2开发产品投资26532.6810652.6012338.053542.031.2.1不含财务费用26322.6810652.6012188.053482.031.2.2财务费用210　150602资金筹措26532.6810652.6012338.053542.032.1资本金50005000　　2.2预售收入8532.68　6990.651542.032.3租金收入　　　　2.4其他收入　　　　2.5自有资金60005652.60347.40　2.6借款7000　50002000附录F项目损益表项目损益表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年71 1经营收入40314.2　26828.413485.81.1销售收入40314.2　26828.413485.81.2租金收入　　　　2总成本费用26532.68　14194.6312338.052.1开发成本24626.51　24628.6111212.542.2开发费用1906.17　1125.51780.663经营税金及附加2237.44　1488.98748.464土地增值税129.94　90.9638.985利润总额11414.14　11053.83360.316弥补前年度亏损　　　　7应缴所得税额11414.14　11053.83360.318所得税2853.54　2763.4690.089税后利润8560.61　8290.37270.2310盈余公积1540.91　1492.2748.6410.1法定盈余公积金856.06　829.0427.0210.2公益金428.03　414.5213.5110.3任意盈余公积金256.82　248.718.1111加：年初未分配利润　　　7019.7012可供投资者分配利润　　6798.10221.5913年末未分配利润　　6798.107019.70附录G资金来源与运用表资金来源与运用表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年1现金来源58314.210652.6032175.815485.81.1销售收入40314.2　26828.413485.871 1.2租金收入　　　　1.3其他收入　　　　1.4房地产投资借款7000　500020001.5短期借款　　　　1.6资本金50005000　　1.7自有资金60005652.60347.4　1.8回收固定资产余值　　　　1.9回收经营资金　　　　1.10净转售收入　　　　2现金运用37753.5910652.6016681.4510419.552.1开发产品投资（含利息）26532.6810652.6012338.053542.032.2经营资金　　　　2.3经营费用　　　　2.4经营税金及附加2237.44　1488.98748.462.5土地增值税129.94　90.9638.982.6所得税2853.54　2763.4690.082.7应付利润　　　　2.8自有资金回收6000　　60002.9借款本金偿还　　　　2.10借款利息支付　　　　3盈余资金20560.61015494.3515485.84累计盈余资金　015494.3520560.61附录H现金流量表（全部投资）现金流量表（全部投资）单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年1现金流入40314.2　26828.413485.81.1销售收入40314.2　26828.413485.81.2租金收入　　　　71 1.3其他收入　　　　1.4回收固定资产余值　　　　1.5回收经营资金　　　　1.6净转售收入　　　　2现金流出31753.5910652.6016681.454419.552.1开发产品投资26532.6810652.6012338.053542.032.2经营资金　　　　2.3经营费用　　　　2.4经营税金及附加2237.44　1488.98748.462.5土地增值税129.94　90.9638.982.6所得税2853.54　2763.4690.083净现金流量8560.60-10652.610146.959066.25　累计净现金流量　-10652.6-505.658560.604所得税前净现金流量11414.14-10652.612910.419156.33　累计所得税前净现金流量　-10652.62257.8111414.145净现值5030.80-9511.718089.156453.36　累计净现值　-9511.71-1422.565030.806所得税前净现值7297.94-9511.7110292.186517.47　累计所得税前净现值　-9511.71780.477297.94计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）71.37%51.46%财务净现值（FNPV）7297.945030.80投资回收期（年）[静态]1.832.06投资回收期（年）[动态]1.92———基准收益率（Ie）12%12%附录I现金流量表（资本金）现金流量表（资本金）单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年1现金流入40314.2　26828.413485.81.1销售收入40314.2　26828.413485.81.2租金收入　　　　1.3其他收入　　　　71 1.4回收固定资产余值　　　　1.5回收经营资金　　　　1.6净转售收入　　　　2现金流出31753.5910652.6011681.459419.552.1资本金50005000　　2.2租售收入用于产品投资8532.68　6990.651542.032.3自有资金60005652.60347.40　2.4经营资金　　　　2.5经营费用　　　　2.6经营税金及附加2237.44　1488.98748.462.7土地增值税129.94　90.9638.982.8所得税2853.54　2763.4690.082.9借款本金偿还7000　　70002.10借款利息支付　　　　3净现金流量8560.61-10652.6015146.954066.25　累计净现金流量　-10652.604494.368560.614所得税前净现金量11414.14-10652.6017910.414156.33　累计所得税前净现金流量　-10652.607257.8211414.145净现值5457.80-9511.7112075.152894.36　累计净现值　-9511.712563.445457.806所得税前净现值7724.94-9511.7114278.182958.47　累计所得税前净值　-9511.714766.477724.94计算指标所得税前所得税后内部收益率（FIRR）88.81%65.30%财务净现值（FNPV）7724.945457.80基准收益率（Ie）12%12%附录J贷款还本付息估算表贷款还本付息估算表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年1借款偿还　　　　1.1年初借款本息累计　　　　　本金　　5000　　利息　　　　71 1.2本年借款7000　500020001.3本年应付利息519　1503691.4本年还本付息7519　1507369　还本7000　　7000　付息519　1503691.5年末借款本息累计　5000700002还本资金来源　　10146.959066.252.1上年余额　　　　2.2摊销　　　　2.3折旧　　　　2.4利润　　　　2.5可利用售房收入　　10146.959066.252.6其他　　　　3偿还还款本金　　　70004偿还贷款本金能力　　10146.952066.255借款偿还期（年）2　　　附录K主要经济技术指标表主要经济技术指标表序号名称单位数据备注Ⅰ项目设计参数　　　1房地产开发产品总建筑面积平方米69524　　商品住宅销售面积平方米58077　商业用房建筑面积平方米4060　车位销售面积平方米5562　公建配套平方米1825　Ⅱ经济数据　　　71 1开发产品投资万元26532.68　　其中：财务费用万元210　2单方成本元/平方米3816　3资金筹措万元26532.68　　其中：资本金万元5000　借款万元7000　预售房款万元8532.68　自有资金万元6000　4经营收入万元40314.2　5经营成本万元24626.51　6经营费用万元1906.17　7应交税金万元5220.91　　其中：营业税金及附加万元2237.44　土地增值税万元129.94　所得税万元2853.54　8利润总额万元11414.14　9税后利润万元8560.61　10可分配利润万元7019.10　Ⅲ财务评价指标　　　1投资利润率%43.02　2投资净利润率%32.26　3投资利税率%51.45　4资本金净利润率%171.21　5全部投资内部收益率（所得税前）%71.37　6全部投资投资回收期（所得税前）年1.83　7全部投资内部收益率（所得税后）%51.46　8全部投资投资回收期（所得税后）年2.06　9房地产投资长期借款偿还期年2建设期起71'