商务酒店可行性报告

'目录第一章总论11.1项目概况11.2研究范围及主要编制依据11.3可研报告主要结论2第二章项目建设的背景与必要性62.1项目建设的背景62.2项目建设的必要性10第三章项目区域概况133.1##市概况133.2总体规划概要15第四章需求分析与建设规模184.1需求分析184.2建设内容及规模19第五章建设场地及建设条件215.1建设场地21 5.2建设条件215.3工程前期工作情况23第六章土建工程方案246.1设计依据246.2总平面设计256.3建筑设计266.4结构设计28第七章安装工程方案317.1给水排水设计317.2燃气设计347.3暖通空调设计357.4强电设计407.5弱电设计44第八章　消防设计498.1总体消防498.2建筑消防498.3消防给水508.4消防暖通设计54 8.5电气消防55第九章节能节水599.1设计依据599.2建筑节能599.3电气节能599.4暖通节能599.5节水措施60第十章安全与卫生6110.1安全保护6110.2卫生防疫63第十一章环境影响分析6511.1施工期影响分析6511.2建成后影响分析6611.3环境评价结论67第十二章项目实施进度6812.1项目实施内容和建设阶段6812.2建设工期安排68第十三章招标方案70 13.1招标范围及招标组织形式7013.2招标方式7013.3招投标相关要求7113.4评标委员会的人员组成和资格要求7213.5招标备案72第十四章投资估算及资金筹措7314.1投资估算的依据及说明7314.2投资估算7314.3项目总投资及单方造价7314.4资金来源7414.5资金使用计划74第十五章财务分析7515.1财务分析的依据和方法7515.2基础数据7515.3服务规模7615.4生产成本估算7615.5营业收入与税金估算7615.6财务分析77 15.7财务分析结论78第十六章项目建设组织与管理7916.1项目组织机构7916.2工程质量管理7916.3财务管理8016.4进度管理80第十七章风险分析及对策8117.1投资估算的风险8117.2建设资金断档风险8117.3销售风险81第十八章社会评价8318.1项目的社会影响分析8315.2与项目关系密切的主要群体分析8318.3主要社会效益分析8418.4负面影响与对策8518.5项目与所在地相互适应性分析8518.6社会评价结论85第十九章结论与建议86 19.1结论8619.2建议86附表：附表1：总投资估算分析表附表2：流动资金估算表附表3：投资计划与资金筹措表附表4：总成本费用估算表附表4-1：工资及福利费用估算表附表5：固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销估算表附表6：利润及利润分配表附表6-1：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表7：项目投资现金流量表（全部投资）附件：附图：项目总平面布置图 总论第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：经济型商务酒店项目1.1.2项目性质：新建1.1.3建设地点：##市##镇X村##地块内南侧，南沿青城大道，东面规划道路，北面奎光东六街。1.1.4业主单位：##新城建设投资有限责任公司公司为##市政府国有独资公司，房地产二级资质企业，主要从事建设项目的投资管理，项目招标、市政基础设施建设、土地整理及拆迁改造、房地产项目等。1.2研究范围及主要编制依据1.2.1研究范围我公司受##新城建设投资有限责任公司委托，对##市##酒店建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、环境影响分析、社会影响分析、结论与建议等。第105页，共87页 总论1.2.2主要编制依据1、《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院令第526号）2、《汶川地震灾后恢复重建总体规划》（国发【2008】31号）3、《汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划》4、四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（2008年7月10）；5、《##市人民政府关于鼓励和支持商贸旅游文化产业发展的意见》（都府发[2008]81号）6、其他相关附件。1.3可研报告主要结论1.3.1项目建设必要性在5.12汶川特大地震中，##市遭受到了严重的损坏，是重灾区之一。##市旅游企业的损失十分重大，其中宾馆最为严重。宾馆酒店等配套服务设施是旅游产业的基础，是旅游接待能力的主要表现形式和核心，是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设##酒店，其必要性主要体现在：1、项目的实施是恢复和提升##旅游服务设施的需要。2、项目的实施是恢复和发展##旅游经济的需要。第105页，共87页 总论3、项目的实施有利于##市灾后重建整体目标的实现。1.3.2建设内容及规模##市##酒店建设项目建设酒店用大楼一座，总建筑面积17433㎡，其中：1、地上建筑面积：12090.4㎡，地上商业面积2251.6㎡、酒店建筑面积9798.5㎡。2、地下建筑面积：4820.3㎡，地下商业面积1483.2㎡、地下停车库及配套设施3337.1㎡。1.3.3工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计18个月，即2009年7月~2010年12月。1.3.4投资估算、资金来源及使用计划1、投资估算##市##经济型商务酒店项目总投资7780.71万元（不含流动资金），其中：第一部分工程费用为5700.12万元，第二部分酒店设备及工、器具购置费515.00万元，第三部分工程建设其他费用为1125.17万元，预备费为440.42万元。第105页，共87页 总论按总建筑面积17433平方米进行分摊，单方造价：4463.21元/平方米。2、资金来源项目总投资7780.71万元，通过业主自筹解决。1.3.5主要技术经济指标表1-1主要技术经济指标序号项目数量1建设指标　　1.1地上总建筑面积（㎡）12090.4　其中：地上商业面积（㎡）2251.6酒店建筑面积（㎡）9798.51.2地下总建筑面积（㎡）4820.3　其中：地下商业面积（㎡）1483.2地下停车库及配套设施（㎡）3337.11.3客房数（间）1741.4停车位（辆）94　其中：地面（辆）47第105页，共87页 总论　地下（辆）471.5建筑层数（层）61.6建筑高度（米）232经济指标　2.1总投资（万元）7780.712.1.1第一部分工程建设费用（万元）5700.122.1.2第二部分酒店设备及工、器具购置费（万元）515.002.1.3第三部分工程建设其他费用（万元）1125.172.1.4预备费（万元）440.422.2利润指标　2.2.1达产量收入（万元）2642.492.2.2达产量总利润（万元）810.482.2.3达产量净利润（万元）607.862.2.4投资利润率（%）10.422.2.5全部投资内部收益率所得税前（%）15.5所得税后（%）12.182.2.6投资回收期所得税前（年）6.09第105页，共87页 总论所得税后（年）6.722.2.7净现值所得税前（万元）1845.45所得税后（万元）701.031.3.6结论与建议##市##经济型商务酒店项目是在##市遭受“5.12”汶川大地震严重破坏，##市旅游经济遭到重大影响的背景下提出的。项目建设符合##市整体规划、##市灾后重建规划、##市旅游产业规划，对于恢复和推动##市旅游经济的发展有重要的作用，得到了##市各界的大力支持。项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。##市旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前15.50%，所得税后12.18%；投资回收期：所得税前6.09年，所得税后6.72年；净现值：所得税前1845.45万元，所得税后701.03万元。达产年利润总额：810.48万元；达产年净利润：607.86万元；投资利润率：10.42%。项目各效益指标满足投资预期要求。项目进行酒店建设，对于恢复##市旅游服务设施，恢复和扩大旅游接待能力，为##市旅游经济的恢复和发展打下基础，对于推动##第105页，共87页 总论市旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。建议##市发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施，重建美好家园。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设的背景与必要性第二章项目建设的背景与必要性2.1项目建设的背景2.1.1“5.12”汶川特大地震概况2008年5月12日发生的汶川里氏八级特大地震是一场巨大灾难，它震惊了中国，也震惊了世界。权威地震专家钱洪认为：本次地震是千年不遇的特大地震。本次地震显著特点是震源浅，大概是十公里左右；震级高，达八级；烈度最高达到十一度。这一次地震震中位于汶川县映秀镇，而破裂带长度达到300公里，一直到达广元青川县，对阿坝、成都、德阳、绵阳、广元等市（州）造成巨大的破坏，而且还在四川省和邻近省市造成大范围破坏，其影响甚至波及到全国绝大部分地区乃至境外。此次特大地震给四川等灾区造成了巨大的人员伤亡财产损失，使全国13亿人为之悲痛欲绝，全世界为之动容。对于广大灾区，尽快开展灾后重建，恢复人们的生活和经济发展，是目前最为紧迫的任务。##市距震中只有30公里，遭受到了最为严重的破坏，为地震的重灾区之一。在2008年6月16日第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设的背景与必要性举行的四川省人民政府抗震救灾新闻发布会—汶川特大地震灾害第二十六场新闻发布会上，##市公布了##市遭受震灾情况。截至6月15日，地震已造成##市3089人遇难，10560人受伤，249人下落不明；倒塌房屋面积达461万平方米、受损4126万平方米，特别是中心城区受到重创，山区、沿山区损失惨重。##市交通、电力、通讯瞬间全部中断，部分乡镇一度和外界完全失去联系。青城山-##世界文化遗产、龙溪-虹口国家级自然保护区和重要景区景点遭受严重破坏，旅游经济受到全域性重创。广大人民群众的生命财产遭受重大严重损失，多年积累的发展成果毁于一瞬，##市直接经济损失将超过800亿元。此外，道路等基础设施损毁较严重，整个城市的道路体系受到了很大的破坏，产业发展也受到了致命性的打击。2.1.2##旅游资源概况##市物华天宝，人杰地灵，资源富集。人文胜迹众多。建于战国时期的##，历经两千多年风雨仍发挥着越来越巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝，人类共同的珍贵遗产。自古即以“幽甲天下”第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设的背景与必要性著称于世的青城山是中国道教发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。##市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。##市生态环境绝佳。市内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。龙溪─虹口国家级自然保护区（龙池国家森林公园）内有四川盆地周围唯一的高山湖泊——龙池。有包括大熊猫、金丝猴、珙桐等珍稀物种在内的高等植物和动物14000余种，被誉为“世界天然植物园”、“野生珍稀动物基因库”，并建有亚洲规模最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。国家西部大开发标志性工程－紫坪铺水利枢纽工程，集灌溉、防洪、发电、旅游功能为一体，是开发水体生态旅游的重要资源。##市人居环境最佳。全市森林覆盖率高达59.59%，城区绿化率33%，年平均气温15.2℃第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设的背景与必要性，空气质量和水质常年保持国家一级水平，是长江上游重要的生态屏障，人称“天然氧吧”。全市人均寿命75岁，高出全国平均水平4岁，是著名的“长寿之乡”。城市与##水利工程天然交融，背靠千里岷山，前拥万倾平畴，奔腾而下的五条河流宛若绿色动脉穿城而过，给城市凭添无穷魅力，苍翠欲滴的玉垒山耸立其间，山水人文浑然一体，交相辉映，特色独绝。改革开放以来，特别是近年来，##市积极实施政府主导的大旅游发展战略，把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育，大力实施“四个一体化”（即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与生态一体化、旅游与城市建设一体化），着力推进“旅游业三个转变”（即旅游产品由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特色旅游转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变），加强旅游资源的整合开发，不断加大景区投入，打造城市品牌，调整产品结构，创新旅游营销，优化旅游环境，努力建设“中国西部休闲度假第一城”，“行、游、住、食、购、娱”六大基础产业要素规模逐步壮大，全市旅游业实现了持续快速健康发展。未来发展目标是把##市建成休闲之都，成都市的核心度假区；2010年游客达到560万人次以上，实现旅游总收入25亿元，其中境外游客20万人次，把##第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设的背景与必要性市建成国内著名的旅游目的地和中国西部休闲度假第一城。2.1.3##旅游产业受损与灾后重建“5.12”汶川特大地震给##旅游基础设施、文化古迹等造成严重损失。二王庙片区山体滑坡，秦堰楼下沉，戏楼、厢房、52级梯步、照壁、三官殿、观澜亭、疏江亭、前山门等建筑和围墙全部垮塌；伏龙观所有古建筑屋脊、屋瓦全部损坏，鱼嘴裂缝，木结构断裂，建筑严重倾斜，已经成为危房；青城山片区道教古建筑群严重受损，屋脊、屋面全部毁坏；大部分古建筑倾斜，部分垮塌。##水利工程损伤较小，只是在鱼嘴上出现了几道裂纹。幽甲天下的青城山中的大部分木结构道观在地震中也基本只是落瓦露掾。##旅游产业遭受了沉重的打击，10多万与旅游相关的从业人员瞬间失业。##市旅游业损失预计在101亿元左右，占成都旅游业损失的33.8%。其中，青城山##景区损毁最为严重，损失共计13亿元。此外、龙池与虹口风景区，青城山外山、王婆岩、赵公山、灵岩山、翠月湖等景区也遭到严重破坏，预计损失在6000多万元。##市旅游局提供的数据还显示，全市农家乐损毁数量1386家，损失金额将近9亿元。其中青城山镇、虹口镇、中兴镇、龙池镇农家乐几乎被全部被摧毁。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设的背景与必要性##至虹口、龙池的公路上，多处路面断裂、路基沉陷、桥梁坍塌、沿路山体滑坡，仅仅计算##到龙池一条的公路的损失，就预计在2亿元左右。在景区内，青城山旅游公路也严重受损，尤其后山，预计损失在8000万左右。##市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。在各级政府的支持和各相关部门的共同努力下，旅游业灾后恢复重建工作正在有力、有序、有效的进行当中。我们有理由相信，##的旅游业，将迎来更加明媚的春天。2.2项目建设的必要性2.2.1项目的实施是恢复和提升##旅游服务设施的需要。在5.12汶川特大地震中，##市遭受到了严重的损坏，是重灾区之一。##市旅游企业的损失十分重大，其中宾馆最为严重。##市著名的国宴宾馆，已经完全无法使用，需要重新建设；全市农家乐损毁数量1386家。地震后两个月，##市的大部分宾馆仍旧没有开放，仅有岷江路的齐家商务酒店与市郊的二王庙宾馆对外营业。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设的背景与必要性宾馆酒店等配套服务设施是旅游产业的基础，是旅游接待能力的主要表现形式和核心，是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设##酒店，是恢复和提升##旅游服务设施的需要。2.2.2项目的实施是恢复和发展##旅游经济的需要2007年##市接待游客827.3万人次，同比增长25%，其中接待入境旅游17.48万人次。实现旅游综合收入33.33亿元，同比增长22.4%，景区门票收入1.6亿元，同比增长19.5%。2008年，受地震影响，##市旅游产业受到重创，全年共接待游客456万人次，同比下降44.8%；实现旅游综合收入18亿元，同比下降46.1%；门票收入0.61亿元，同比下降63%。##市拥有丰富的自然、人文旅游资源。##市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。宾馆酒店等配套服务设施是旅游经济迅速恢复和发展的前提条件。项目建设##酒店，是恢复和发展##旅游经济的需要。2.2.3项目的实施有利于##市灾后重建整体目标的实现。地震已造成##第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设的背景与必要性市3089人遇难，10560人受伤，249人下落不明；倒塌房屋面积达461万平方米、受损4126万平方米，特别是中心城区受到重创，山区、沿山区损失惨重。青城山-##世界文化遗产、龙溪-虹口国家级自然保护区和重要景区景点遭受严重破坏，旅游经济受到全域性重创。##市直接经济损失将超过800亿元。项目建设属于生产性项目，能提高##旅游接待能力，推动##市旅游经济和地区经济发展，有利于##市灾后重建整体目标的实现。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目区域概况第三章项目区域概况3.1##市概况3.1.1地理位置与区域范围##市位于成都平原西北边缘，介于东经103o25"42"～103o47"，北纬30o44"54"～31o22"9"之间。东西宽54公里，南北长68公里，幅员面积1208平方公里，地跨川西龙门山地带和成都平原岷江冲积扇扇顶部位。##市辖17个镇：灌口镇、##镇、蒲阳镇、聚源镇、崇义镇、天马镇、石羊镇、柳街镇、玉堂镇、中兴镇、青城山镇、龙池镇、胥家镇、安龙镇、大观镇、紫坪铺镇、翠月湖镇．2个乡向峨乡、虹口乡，49个社区委员会、333个村委会。##市处于“九寨、黄龙—成都、##—乐山、峨眉”黄金旅游线的枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有20分钟、40分钟车程。3.1.2气候条件##市属四川盆地中亚热带湿润气候区，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，空气清新，气候宜人。历年最冷月平均气温4.6℃，最热月平均气温24.4℃。平均年降雨量为1243.80mm第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目区域概况。降雨量年内分配不均，年际总量变化不大；在空间分布上不均匀，由东南向西北，幅度在1100～1800mm之间；雨季平均开始于5月21日前后，平均结束于9月14日前后；一次降雨持续最长日数20天。区内主导风向：NW,C，风向频率（%）：12、41，最大风速17米/秒，平均风速1.3米/秒，本地无台风出现。年平均最大相对湿度80，最小相对湿度75，月平均最大84，月平均最小60；年平均最大绝对湿度15.2，最小绝对湿度14.3，月平均最大绝对湿度32.4，月平均最小绝对湿度2.8；30年来的气象监测表明，##市空气湿度指数低于成都市各区（市）县。历年平均气压933.7，极端最高气压958.7,极端最低气压912.2；最热季节的平均气压925.9，最冷季节的平均气压938.7，雨季气压928.0。全年晴天日数120天，阴天日数95天，雾天日数7天，历年平均日照时数1016.9小时，历年平均雷暴日数28天。3.1.3基础设施条件##境内高速公路、国道、省道和铁路运输，构成了四通八达的交通网络，成为成都平原重要的物资集散地和交通枢纽，其经济辐射半径立足成都，覆盖西部九省一市，成为台资企业抢占西部发展空间的桥头堡。3.1.4文化、旅游资源第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目区域概况##市是国际旅游名城，有被誉为“世界水利文化的鼻祖”的古老的##水利工程；有“青城天下幽”之称的青城山，是中国道教发祥地。青城山•##已成功列入《世界遗产名录》。##市被评为“中国历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”，成为世界著名的旅游胜地。##市是山水园林城市，拥有国家级森林公园、国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达70%，被评为“国家级生态示范区”，##市获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”。3.2总体规划概要3.2.1功能定位与总体发展目标功能定位：国际生态、文化、旅游城市，成都市域次中心城市，现代城乡一体化都市。发展目标：成都平原生态屏障、生态文明中心；平原灌区水利枢纽、天府文化副中心：盆西山原旅游枢纽、国际休闲度假区：环保型工业基地、绿色工业区：生态型商务集聚区，高端服务副中心。3.2.2发展目标1、人口发展目标2006年底市域总人口约70万人，城镇集中区人口约31万人。2020年底市域总人口约85万人，城镇集中区人口约58万人。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目区域概况2050年底市域总人口约120万人，城镇集中区人口约108万人。2、建设用地发展目标2007年底建设用地总量约145.52平方公里。城镇集中区建设用地约39平方公里，人均约135平方米。2020年底建设用地总量约153.30平方公里。城镇集中区建设用地约70平方公里，人均约120平方米。2050年底建设用地总量约228.30平方公里。城镇集中区建设用地约150平方公里，人均约138平方米。3、经济发展目标2007年全市完成GDP为114亿元人民币，人均约2200美元。2020年为478亿元人民币，人均约7500美元，年均增长率约为15%。到2050年为2025亿元人民币，人均约22000美元，年均增长率约为5%。4、产业结构发展目标2007年为14:36:50，2020年为5:43:52，2050年为3:30:67。5、城镇空间布局结构：“一体两翼、北山南田、组团布局”。一体：由灌口、##、紫坪铺、玉堂、聚源组成的##市中心城。沿岷江、成灌高速路形成城市综合服务功能区。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目区域概况两翼：西南翼包括中兴、青城山、大观镇，依托赵公山一青城山一青城外山、沿沙沟河一泊江河，依托Sl06为轴构成，为风景名胜区和休闲度假旅游服务区。东北翼包括蒲阳、胥家、天马，依托二峨山沿蒲阳河、成灌铁路，依托成灌铁路为轴构成，为综合性环保工业区。北山：包括龙池、虹口、向峨山区沿龙溪河、白沙河，以S106为轴的自然生态保护区与山地运动旅游区。南田：包括石羊、安龙、柳街坝区沿泊江河、沙沟河、黑石河、羊马河，以成青线、中崇路为轴的田园风光保护区与平原乡村旅游区。6、城镇等级结构中心城区、新镇区、一般镇乡、农村新型社区和旅游服务社区、农村散居林盘。7、道路交通系统城市规划区重点规划建设形成“五环（弦）五射”的交通骨架系统。铁路：保留现成灌铁路及##车站，作为##市区大宗货物运输通道和枢纽。轻轨交通：规划成—郸—灌轻轨交通线从成都中心城到##市区。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目建设目标与建设内容第四章需求分析与建设规模4.1需求分析改革开放以来，特别是近年来，##市积极实施政府主导型大旅游发展战略，把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育，大力实施“四个一体化”（即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与生态一体化、旅游与城市建设一体化），着力推进“旅游业三个转变”（即旅游产品由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特色旅游转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变），加强旅游资源的整合开发，不断加大景区投入，打造城市品牌，调整产品结构，创新旅游营销，优化旅游环境，“行、游、住、食、购、娱”六大基础产业要素规模逐步壮大，全市旅游业实现了持续快速健康发展。全市有导游人员102人，景区讲解员540人，旅游从业人员8.9万人。旅游业已成为市域经济的重要支柱产业。2007年##第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目建设目标与建设内容市接待游客827.3万人次，同比增长25%，其中接待入境旅游17.48万人次。实现旅游综合收入33.33亿元，同比增长22.4%，景区门票收入1.6亿元，同比增长19.5%。2008年，受地震影响，##市旅游产业受到重创，全年共接待游客456万人次，同比下降44.8%；实现旅游综合收入18亿元，同比下降46.1%；门票收入0.61亿元，同比下降63%。##市拥有丰富的自然、人文旅游资源。##市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。##市旅游业重建，不仅仅追求旅游功能的恢复，更追求旅游设施能级的“提升”。##市旅游业重建，提出了“价值再发现”理念，在来自上海的对口支援专家协助下，对旅游资源重新进行整体规划和整合。规划中的##旅游不再是简单的古遗迹观光，他们挖掘青城山的道文化和中草药资源，开始打造“中国式养生基地”；他们挖掘青城外山、龙池、虹口山地的自然资源，引入高尔夫、漂流、攀岩、山地自行车等运动项目，开始打造“运动休闲基地”；他们还挖掘田园风光和农家乐资源，准备建设一批高端乡村连锁酒店，打造“乡村度假基地”……##市旅游业重建，也没有忘记保留地震的遗迹。在##第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目建设目标与建设内容景区，东苑门到张扉亭一段已被设为地震遗址参观点。游客通过新建成的木结构步道,可看到“5·12”大地震给美丽的##所留下的惨痛记忆。抓住了重建契机的##会变得更加美丽，##的旅游业将在“浴火重生”后实现大跨越。旅游业的巨大发展前景，为项目建设提供了巨大的市场空间。4.2建设内容及规模##市##酒店建设项目建设酒店用大楼一座，总建筑面积17433㎡，其中：1、地上建筑面积：12090.4㎡，地上商业面积2251.6㎡、酒店建筑面积9798.5㎡。2、地下建筑面积：4820.3㎡，地下商业面积1483.2㎡、地下停车库及配套设施3337.1㎡。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目建设场地及建设条件第五章建设场地及建设条件5.1建设场地本工程选址##市##镇X村##地块内南侧，南沿青城大道，东面规划道路，北面奎光东六街。地块形状近似长方形，南北深约38.1米，东西宽约207.6米。地势平坦。，项目的拟选用地符合##市城市规划相关要求。5.2建设条件5.2.1政策环境项目进行酒店建设，对于恢复##市旅游服务设施，恢复和扩大旅游接待能力，为##市旅游经济的恢复和发展打下基础，对于推动##市旅游经济的发展等均有重要的意义，##市委、市政府高度重视，市级政府各部门均设绿色通道全力支持。5.2.2建设用地项目选址定点已经得到##市规划管理局的初步同意。正在办理规划和用地批准手续。项目为##第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目建设场地及建设条件市灾后重建项目，已纳入该市的灾后重建规划，不涉及基本农田，项目用地规划已通过##市国土资源局规划初审。5.2.3地形及工程地质条件1、地形地貌建筑场地属岷江水系I级阶地，拟建场地地形整体较平坦，场地及地基整体稳定，宜于建筑。地面绝对高程784.51~777.97米，相对高差6.54米。基地现状地形地势浅丘地形，除居住林盘外，全是林地和农田。2、区域地质构造特征及场地稳定性该区域构造属新华夏系第三沉降带四川盆地西部，成都坳陷中部西侧，处于北东走向的龙门山断裂带和龙泉山断裂带之间。由于受喜马拉雅山造山运动的影响，两构造带相对上升，在坳陷盆地内堆积了厚度不等的第四系冰水堆积层和冲积层，形成现今平原景观。在成都平原下伏基岩内存在北东走向的蒲江—新津断裂和新都—磨盘山断裂及其它次生断裂。但除蒲江—新津断裂在第四纪以来有间隙性活动外，其它隐伏断裂近期无明显活动表征。场地稳定性的影响因素主要取决于场地区域隐覆断裂的活动情况和龙门山、龙泉山构造带的活动对成都市及周边##的影响，蒲江—新津断裂带和新都—第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目建设场地及建设条件磨盘山断裂带是影响成都盆地区域稳定性的主要断裂。5.2.4市政配套条件项目所在区域完善的配套设施，为项目建设提供良好条件。1、水供水由城市自来水管网供水。项目所需要的用水，由##市城市自来水管网提供，享受##市市政管网的配套，水质符合GB57-84标准。2、电项目用电由城市电网供电，用电线路拟将从附近变电站供给。3、天然气项目由城市天然气管网供气，满足用气需求。4、污水项目污水通过化粪池处理后，用于农业生产，不对环境排放。5、交通项目建设场地交通十分方便。区内运输方便，有利于建设施工。6、通讯区内有中国电信和中国联通设立的专用通讯模块局，并可提供IDD、ADSL、DDN服务。5.3工程前期工作情况第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目建设场地及建设条件项目的前期工作进展顺利，规划、土地、环评等均得到相关部门的同意。综上所述，项目建设条件已具备。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案第六章土建工程方案6.1设计依据1．##市规划管理局关于##镇“##”用地规划控制指标（2009年2月1日）2．建设单位提供的地形图（电子版）3．成都市规划管理技术规定修编（2008年4月24日）4．民用建筑设计通则【GB50352-2005】5．建筑设计防火规定【GB50016-2006】6．商店建筑设计规范【JGJ48-88】7．旅馆建筑设计规范【JGJ62-90】8．饮食建筑设计规范【JGJ64-89】9.《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】10．《汽车库建筑设计规范》【JGJ100-98】11．《地下工程防水设计技术规范》【GB50108-2001】12．《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】13．《公共建筑节能设计标准》【GB50189-2005】第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案14．《无障碍设施设计标准》【J10264-2003】15.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》【JGJ134-2001】16.《全国民用建筑工程设计技术措施》节能专篇17.国家及地方有关规范、规定6.2总平面设计6.2.1场地概况本工程位于##市##镇X村##地块内南侧，南沿青城大道，东面规划道路，北面奎光东六街。地块形状近似长方形，南北深约38.1米，东西宽约207.6米。地势平坦。6.2.2总平面布置建筑成一字型布置在地块中央，建筑最大层数为六层，地下为一层。建筑东北面和西面布置地面停车位，周边布置绿化。6.2.3交通布置酒店入口和商业入口沿青城路布置。建筑沿青城大道中间设18.6米宽的骑楼，作为穿越酒店进入##小区的入口和酒店地下车库入口。骑楼下方设6m宽的主车道，两侧均设1.9m宽的人行道。地域内人车分流，动静分区。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案6.2.4主要技术指标表6-1项目主要技术指标表项目数量地上总建筑面积（㎡）12090.4其中：地上商业面积（㎡）2251.6酒店建筑面积（㎡）9798.5地下总建筑面积（㎡）4820.3其中：地下商业面积（㎡）1483.2地下停车库及配套设施（㎡）3337.1客房数（间）174停车位（辆）94其中：地面（辆）47地下（辆）47建筑层数（层）6建筑高度（米）23注：因红线与背面##住宅小区练成一体等原因，如容积率、绿化率等部分指标暂未列入。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案2.分层指标楼层建筑面积（㎡）客房数（间）地下一层4820.26/一层2436.69/二层2255.04/三层2251.8253四层2251.8253五层1911.8845六层942.8423屋面楼梯间40.31/地上合计12090.41746.3建筑设计6.3.1总体构思和设计理念##酒店方案设计以打造集酒店、休闲商业为一体的现代化都市生活综合体，设计从人的生活需求出发，将休闲商业与酒店、休闲商业与居民相互需求进行融合。不同功能之间建立一种互补关系，提升酒店和休闲商业的商业价值。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案设计力图使##酒店成为X村地区一道新亮点，建筑设计中既要考虑已建##居住小区建筑风貌，又要使酒店建筑形态具有前瞻性和生命力，设计以川西民居作为建筑设计元素，用现代的设计语言，运用建筑的高低错落和重叠，来表现##的酒店主题建筑设计应给二次装饰设计留出创作空间。6.3.2建筑设计##酒店为地下一层，地上六层的多层建筑。建筑长164.8米，宽21.3米，高23米，建筑沿东西方向分为三段，形成东楼、中间骑楼、和西楼。建筑分类为三类，地上建筑耐火等级为二级，地下建筑耐火等级为一级。建筑内设自动喷淋系统和自动报警系统。建筑东楼六层为酒店，西楼一至二层为商业，三至五层为酒店客房，中间骑楼三四层为会议中心，五层为连廊。地下一层西面为商业水吧和地下景观空间，中间为地下停车库和设备房，东面为泵房和酒店辅助配套设施。1、休闲商业设计（酒店配套设施）第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案休闲商业不是以满足购物作为主要空间，而更注重人与人之间相互交流，人与环境、人与自然的融合，使人们在此放松心情，享受人生。为此设计在地下商业水吧设置大面积采用玻璃采光顶，将封闭的地下空间打开，让人们在地下水吧休闲中能享受阳光、享受自然。不仅如此，设计刻意地在地下室留出一块露天的景观空间，而且景观空间与地下、地上商业间连接了一个共享空间，在共享空间中配置一台上下穿梭的观光电梯，更加强景观空间与上下商业联动，使商业空间极大的提升商业价值。2、酒店设计酒店设计充分体现“以人为本”，设计理念，以满足方便顾客需求作为第一目标，体现高级酒店人性化的服务品质。（1）入口设计：室外采用2%平坡与入口相接，而不是传统的台阶方式。入口门采用电动感应门。这样极大地方便顾客出入酒店（特别是无障碍人士），一、二层通高大厅使顾客宽敞舒适。左侧服务总台与入口恰当的距离，顾客有亲切感；正面的玄关主题装饰，体现酒店文化；大厅右侧挑空楼梯为就餐的顾客提供便捷通道。大厅右上角为咖啡厅，作为顾客总服务的等候区、会客区，顾客在此可以看着阶梯式第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案外景观，聆听钢琴演奏，享受着优质的吧台服务，并且总服务台和入口有着舒适放心的视角。门厅的左上方为电梯厅，随时为旅客提供便捷的上下服务。（2）餐厅设计：酒店大堂右侧为早餐厅，早餐厅与厨房备餐间直接连接，使餐厅能提供中式、西式、自助式等多种用餐服务。顾客从宽大的落地窗，透过绿化看着匆忙的路人，提醒着顾客新的一天开始了。二层中餐厅，有着备餐区，以方便客进行人性化点菜。（3）客房区设计：酒店三层以上为客房区，由于设计特意为通长的走道两个中庭，使客房区空间富有情趣。客房区在各楼层设两个服务用房，为客户提供便捷的服务。（4）酒店设两台顾客电梯（其中一台兼做无障碍人士电梯），一台服务电梯，三座疏散楼梯，酒店东北侧设置员工专用通道。6.4结构设计6.4.1设计依据1．有关规范和规程：（1）《建筑抗震设防分类标准》【GB50223－2008】（2）《建筑结构荷载规范》【GB50009－2001】（2006年版）（3）《建筑抗震设计规范》【GB500011－2001】（2008年版）第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案（4）《混凝土结构设计规范》【GB500010－2002】（6）《建筑地基基础设计规范》【GB50007－2002】（7）《成都地区建筑地基基础设计规范》【GB51/T50026－2001】6.4.2设计概况及结构选型本工程地下一层，地上为6+1层，采用框架结构。通过设置永久缝将狭长的建筑物分成三部分，各部分简单规则，三个单体建筑通过大地盘地下室相连。6.4.3抗震设防烈度根据规范及场地建筑的实际情况，可以确定：建筑类别：丙类抗震设防烈度：8度（0.20g），第二组。场地类别：II类结构抗震等级：框架结构为二级。6.4.4设计荷载标准值1、基本风压：W0＝0.30N/㎡，地面粗糙度按B类考虑2、雪荷载：0.25kN/㎡。3、楼面及屋面活荷载标准值如下：办公室、会议室2.00kN/㎡第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目土建工程方案客房2.00kN/㎡公共卫生间4.00kN/㎡设备用房7.00kN/㎡门厅、楼梯3.50kN/㎡餐厅2.50kN/㎡厨房4.00kN/㎡商业3.50kN/㎡走廊2.50kN/㎡电梯机房7.00kN/㎡上人屋面2.00kN/㎡不上人屋面0.50kN/㎡车库4.00kN/㎡6.4.5地基基础由于地质资料尚缺，拟采用天然地基筏板基础。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案第七章安装工程方案7.1给水排水设计7.1.1设计依据《建筑给水排水设计规范》【GB50015－2003】《建筑设计防火规范》【GB50016—2006】《自动喷水灭火系统设计规范》【GB50084-2001】（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》【GB50140-2005】《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】《室外给水设计规范》【GB50013-2006】《室外排水设计规范》【GB50014-2006】7.1.2设计范围1.基地规划红线内室内外给水、排水设计以及消防（消火栓系统、自动喷淋灭火系统、灭火器系统）系统的设计。2.基地水表井与市政给水管的连接段和基地内最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管，由城市有关部门负责设计。7.1.3给水设计第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案1．生活给水水源：在青城大道和奎光东六街市政给水干管上分别接出一根DN150的引入管，在基地内成环状布置，做为基地生活及消防用水。2．市政给水水压：市政供水压力0.20Mpa计。3．生活用水量：表7-1生活用水量表用水项目人数用水标准最高日用水量(m3/d)用水时间(h)时变化系数平均时用水量(m3)最大时用水量(m3)客房174床300升/d.床52.2242.32.185.0餐厅1400人次50升/d.人70121.355.837.88商场3735m25升/d.m218.675121.51.562.33车库3337m22升/d.m26.67611.111.11空调补水1t/h2424111小计171.54511.6817.32总计总计x1.1(不可预计)188.712.8519.054．给水系统：（1第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案）室外绿化用水、地下一层及商业用房均采用市政自来水直接供水。（2）其余部分全部采用水箱—变频给水设备联合供水。（3）地下室集中泵房内设置50m3不锈钢生活调节水箱及1套高效成套变频供水设备，水泵从生活水箱吸水,提供酒店用水。（4）基地内总进水管及单体进水管均设表计量，空调补水单独设表计量。7.1.4热水设计1．用水点：酒店餐厅及客房；员工淋浴均需供应热水。2．用水量（热水温度60度)表7-2热水用水量表序号类型数量水量标准最大日用水m3/d1客房174人150L/人·d26.11餐厅1400人15L/人·次21总计------47.13．热水系统第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案（1）热水热源:采用气源热泵。（2）地下室集中泵房内设置20m3不锈钢生活储热水箱及1套热水供水泵分别供酒店热水。（3）热水给水系统采用同程布置的方式，在回水管上设置循环泵，采取机械循环。循环泵启闭由热水回水温度直接控制。7.1.5污废水系统1．建筑单体室内污废水合流。2．本基地最高日生活污废水量为170m3/d，最大时生活污废水量为16.28m3/h3．各单体污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。4．食堂废水经隔油池处理，粪便污水经化粪池处理，检测达标后排至基地南侧青城大道市政污水管。7.1.6雨水系统1．各建筑单体室外雨污水分流。2．单体屋面雨水量采用成都地区暴雨强度公式：q=2806(1+0.803lgP)/(t+12.8P0.231)0.7683．单体设计重现期P=3a，5分钟降雨强度为368L/s.ha，屋面溢流按总排水能力不小于设计重现期P=10a第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案设计，并设置事故溢流排出口。4．室外雨水量室外设计重现期：P=2a，设计降雨历时：t=t1+mt2，m=2地面集水时间：t1=5min暴雨强度q=472L/S·ha汇水面积：F=7910m2地面综合径流系数：取Ψ=0.65雨水量Q=197L/s本单体采用室内外排水相结合的雨水排水系统。室外道路边适当位置设置平箅式雨水口，收集道路、人行道及屋面雨水,排至基地南侧青城大道市政雨水管网。7.2燃气设计7.2.1设计依据1．《城镇燃气设计规范》【GB50028-93】（2002年版）2．《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】（2006年版）3．《全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调.动力》（2003年版）第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案7.2.2设计范围及原则本工程燃气气源为城市低压天然气，按燃气公司规定，本设计仅从进户管开始设计，天然气表及天然气灶具的安装及户外天然气管道的设计由燃气公司承担。7.2.3天然气耗气量计算本工程天然气用量为：30Nm3/h。设30立方米/时燃气表，DN50燃气管道进户。7.2.4管道材料及安装1．天然气管道采用镀锌钢管，丝扣连接。填料采用聚四氟乙烯带。2．进户管设沉降补偿器。3.所有使用天然气的房间均需保证良好的通风并设有泄漏报警器，并和电磁紧急切断阀连锁。7.3暖通空调设计7.3.1设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》【GB50019-2003】（2003年版）《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案《通风与空调工程施工质量验收规范》【GB50243-2002】《全国民用建筑工程暖通空调动力设计技术措施》（2003年版）。《民用建筑暖通空调设计技术措施》（第二版）《公共建筑节能设计标准》【GB50189-2005】。《城市区域环境噪声标准》【GB3096-95】。7.3.2设计计算参数1．室外空气计算参数（建设地点：##市郊区，气象参数参照成都）：夏季大气压力：947.7hPa，冬季大气压力：963.2hPa；夏季空调计算干球温度：31.6℃，冬季空调计算干球温度：1.0℃；夏季空调计算湿球温度：26.7℃，冬季空调计算相对湿度：80%；夏季通风计算干球温度：29℃，冬季通风计算干球温度：6.0℃；夏季计算平均风速：1.1m/s，冬季计算平均风速：0.9m/s。2．室内空气设计参数：表7-5中央空调设计参数表编房间名称夏季冬季新风量噪声标准第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案号(m3/h.P)干球温度℃相对湿度%干球温度℃相对湿度%A大厅、公共空间26～28≤6516～20≥40>20≤50B客房，会议室25～28≤6518～20≥40>30≤40表7-6防排烟设计参数表编号部位加压送风量或机械排烟量A汽车库6换气次数(次/h)B封闭房间或封闭内走廊负担两个防烟分区排烟量120m3/h·㎡表7-7机械通风烟气设计参数表编号房间名称换气次数（次/h）附注A汽车库6送、排风B电梯机房15～20排风C卫生间10～15排风D变电所20～30送、排风F工艺用房、机电设备用房6～10送、排风7.3.3工程概况第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案1．本工程由地下一层和地上六层组成的建筑群，其中地下一层为汽车库及设备用房，地上部分的主要功能为商场、客房、餐厅、会议室等综合用房。2．地上总建筑面积：12090.4m23．大楼夏季空调估算冷负荷约为：2217KW；大楼冬季空调估算暖负荷约为：1800kw。7.3.4设计内容1．中央空调系统中央空调冷、暖源的选择一~六层为商场、客房、餐厅、会议室，要求为一般舒适性空调，运行时间单一，本设计拟采用风冷热泵冷暖水机组的“中央空调”的冷、暖源形式，电驱动制冷和制热，风冷热泵机组、冷暖循环水泵及闭式膨胀水箱设置在六层屋面上。另设有电子水处理仪、空调水管路系统、其他辅机和BA自控系统，向室内空调系统末端设备供给空调循环水。空调系统形式．控制方式和节能措施第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案一~六层在空调冷（暖）媒介为冷（暖）水的前提下，室内空调末端设备根据不同的使用场合采用不同的设备形式，本工程大空间采用空气水系统，空调器采用吊顶式空调器，小间包箱采用风机盘管加新风的空调方式，风机盘管为卧式暗装，新风机组吊设在走廊吊顶内。新风由外墙风口引入，空调气流形式采用侧送双层百叶风口或顶送散流器送风口，所有室内空气都经过表冷（加热）、消声处理后送入室内，加上外墙防水新风口和室内百叶排风口，构成完整的公共空间气流组织。中央空调均由BA系统自动控制，空调机组可根据负荷变化自动调节供冷（暖）量，空调末端设备可以由温控器调节冷热量的需求，从而节约能量。集中式中央空调系统可采用全新风运行，以利用自然能源。本工程空调水系统为一个系统，系统采用同程式.为便于系统的调试及运行管理，本工程空调系统各供水干管上均设计有平衡阀。2．防排烟系统和消防措施（1）、地下汽车库、封闭房间或封闭内走廊均设有机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内。排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。（2）、所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板（按“高规”第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案要求的厚度），并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。（3）、本工程通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或70℃关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开，280℃关）、排烟口和排烟阀（常闭，着火时开，280℃关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70℃关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。3．机械通风系统①、地下汽车库及各设备用房设有机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。各封闭房间均设有自然补风口。②、地下变电所设有送、排风系统，由柜式离心风机箱负责排除余热。另备有空调系统。③、各层卫生间均设置了由吊顶式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也设有机械排风系统。4．管材和保温第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按《通风与空调工程施工及验收规范》的有关规定选用。高温排烟风管壁厚按《高层民用建筑设计防火规范》和《民用建筑防排烟技术规程》的有关规定选用。空调水管用料为当管径≥100mm时采用无缝钢管镀锌二次安装，当管径＜100mm时采用镀锌钢管，丝接，冷凝水管、排水管采用PVC管，给水管均采用镀锌衬塑钢管。空调风管和水管保温采用离心玻璃棉板材或管壳套，防潮层采用复合夹筋铝箔。新风引入管和排风风管不用保温。冷凝水管的保温采用橡塑管壳套。5．环保和卫生防疫措施通风设备均采用低噪声型，并采取消声、隔声、减振、隔振的措施，如吊装的通风机组设置弹性减振吊架，落地机组设弹性减振基座，风管系统设消声器、消声弯头或消声静压箱，离心风机外设吸声罩，在风机进、出口设置非燃性的软接头，综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关噪声控制的要求。厨房排油烟均经静电油雾净化器处理达标后高空排放。新风量的取值标准为：个人空间30～50m3/h·人，公共空间15～25m3/h·第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案人。有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。通风设备均设置有可供清洗的空气过滤网，并设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。五、节能设计1．机械通风系统,可根据使用情况对风机箱设置变风量(大,中,小)控制器,还可设定时启停控制器,在部分负荷时低速运行,节省能耗.2．选择通风系统的风机时,计算其单位风量耗功率(Ws),所选风机的单位风量耗功率不高于0.32W/(m3/h),风机效率不小于52%.选择冷热水机组时,选择能量调节装置灵敏和可靠的机型.7.4强电设计7.4.1设计依据《民用建筑电气设计规范》【JGJ16-2008】《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】《建筑物防雷设计规范》（2000年版）【GB50057-94】《供配电系统设计规范》【GB50052-95】《低压配电设计规范》【GB50054-95】《建筑设计防火规范》（2006年版）【GB50016-2006】《建筑物电子信息系统防雷技术规范》【GB50343-2004】《汽车库、修车库、停车厂设计防火规范》【GB50067-97】7.4.2供配电系统设计第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案在地下室设变电所。一路一10KV供电。两台630KVA变压器。变配电所高压系统设有进线柜和变压器柜；低压系统设有进线柜、补偿柜、联络柜和馈线柜。接线为单母线（或单母线分段方式）。低压侧无功自动补偿后功率因数达0.9以上。负荷计算中使单台变压器负荷率控制在70—85%，达到技术可靠，经济合理。本工程地下室设置一台200KW柴油发电机组，给二级负荷供电。当电源因故停电时，柴油发电机组投入使用。以上内容为当地电业供电部门设计考虑，此处仅供参考。用电估算Ps=1180kw计算负荷约为Pjs=900kw7.4.3电干线设计1．主干配电系统设计由变电所至室内采用电缆桥架敷设方式。容量大的采用放射式配电，容量小的采用放射式与树干式相结合的配电方式。动力与照明线路分开敷设。对于二级由变电所引二路（一用一备）220/380V专放电源至负荷末端配电箱（柜），箱（柜）内设ATS自切自复装置。配电线路采用铜芯导线或电缆，按长时间允许温升选择并按电压损失校验。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案一般线缆成束敷设时，采用无卤低烟C级阻燃型WDZC-YJV。为二级负荷配电的线缆，采用无卤低烟C级阻燃耐火型WDZCN-YJV。消防配电回路明敷时，在金属管或金属线槽上涂布防火涂料保护；采用暗敷时，则穿金属保护管敷设在不然烧体结构内，保护层厚度≥30。2．子配电箱（柜）系统设计消防泵、喷淋泵、消控中心、防排烟风机、客梯、生活泵、应急照明、通信机房及主要空调机组等分别集中在各自的控制室或设备用房内控制。一般插座回路加装漏电断路器保护（漏电动作电流IΔ=30mA）。电梯、水泵等电机设备采用漏电保护断路器保护（漏电动作电流IΔ=300mA）。对于消防设备装设单相接地报警装置（漏电动作电流IΔ=300mA），动作时仅发信号，不跳闸。消防用电配电箱设明显标志。7.4.4接地设计1.本工程低压电源系统的接地型式为TN-第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案S制，所有正常不带电之电气设备金属外壳均应可靠接地。2.各单体设置等电位联结，采用联合接地方式，利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。防雷接地、电气设备保护接地、弱电设备等功能性接地合用同意接地体。3.各单体的配电室内设总等电位端子板.。电子设备机房设局部等电位联结。4.在每层电气竖井设置等电位联结线，各层在正常情况下不带电的金属器件（包括电气设备外壳、风管、水管等）均须与等电位联结线可靠联结。5.各插座回路均设漏电保护。7.4.5防雷系统本工程属人员密集场所，按三类防雷设防：1.坡屋面上敷设φ10热镀锌圆钢作接闪器，并在屋面暗敷设不大于20m×20m或16m×24m的网格，利用钢筋混凝土结构柱内不少于二根φ16主筋作引下线。2.突出屋面的物体屋面上所有金属物件与避雷带可靠连接。。3.每层利用结构圈梁水平钢筋焊接连通形成均压环，并与引下线可靠焊接。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案4.采用结构基础中混凝土构件内有箍筋连接的二根φ16主筋主通长焊接做环形联合接地体。5.为防雷电波侵入，引入建筑物低压电缆金属铠装外皮及保护钢管应与接地装置良好连接。6.为防雷击电磁脉冲，本工程在电缆由LPZ0区引入建筑物内LPZ1区交界面处（变电所、热泵机组、空调室外机、风机、泛光照明等）配电装置及信息设备配电装置前端设电涌保护器。7.重要的计算机、UPS电源、电梯的集中控制装置以及对人身安全要求较高的电气设备等供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD。7.5弱电设计7.5.1设计依据1．《民用建筑电气设计规范》【JGJ16-2008】2．《有线电视系统工程技术规范》【GB50200-94】3．《智能建筑设计标准》【GB/T50314-2000】4．《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》【GB/T50311-2000】5．《建筑设计防火规范》（2006年版）【GB50016-2006】第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案6．《建筑物信息系统防雷设计规范》【GBJ0343-2004】7．《火灾自动报警系统设计规范》【GB50116－98】7.5.2设计范围根据本项目需要及业主要求，并结合发展趋势，将做如下系统设计：1.有线电视系统2.通信网络和综合布线系统3.背景音乐广播系统与消防广播系统4.火灾报警及消防联动控制系统5.安全防范系统6.车库管理系统7.5.3有线电视及卫星电视系统（含闭路电视系统）1.通电视信号由室外有线电视信号引来。系统采用（860）MHz邻频传输，用户电平要求64土4dB，图像清晰度应在四级以上。卫星天线数量接收节目内容与甲方商定。前端设备设在顶层电视机房内。天线具体位置待建到顶层实测，且确定厂家后再确定基础做法。2.本工程设有闭路电视系统，在前端设备中预留节目输入端，以备大楼播放自办节目第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案7.5.4通信网络CNS和综合布线系统GCS1.系统概述为满足本项目对通信和计算机网络的需要，根据先进性、开放性、可靠性、可扩充性原则，设计一套主干为千兆位的标准、灵活、开放的结构化布线系统，该布线系统采用光纤加千兆位双绞铜缆布线，集语音、数据、文字、图像于一体，可满足高速数据传输的发展需要。2．本工程设一个电信进户点，由总电信机房引来，即光纤将数据网联接到各单体首层弱电井，语音网采用铜缆联接到各单体首层弱电井。数据网采用FTTB+LAN宽带网络传输形式，弱电井内设19英寸主配线MDF（内置HUBSWITCH），各楼层设层配线架IDF。系统语音主干线缆为3类铜缆：数据及图像主干线缆为多芯多模光纤，水平线缆均为超五类线。语音及数据均以放射性方式敷设3类大对数语言铜缆和4芯数据光纤至各层弱电间网络配线柜，由配线柜至平面端口则采用超五类非屏蔽八芯双绞线缆。从而构成24小时在线式联接的组网方式。高速宽带网可提供一些列信息和综合服务，如：高速上网、休闲娱乐、信息服务、电子商务以及语音电话等等。3．内部通信（数据、语言）CNS第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案传输平台采用GCS。各信息终端口语音或数据功能的确定，可通过IDF（或MDF）内部跳线方式来确定。按需求设置数据终端及语音终端。本工程各信息端口采用RJ45型，可灵活的满足电话通信及计算机网络设备的使用，在端口使用上采用端口防护装置。7.5.5背景音乐广播系统与消防广播系统本楼内设服务性广播及火灾时消防广播，背景音乐系统的前端设备设在办公楼一层消防控制机房，消防广播前端设备设在一层消防控制柜内。服务性广播主要是作背景音乐广播，消防广播主要火灾时指导人们及时安全疏散时使用。背景音乐广播及消防广播的功率放大器分开设置，服务性广播功率放大器应能满足各层一般广播的功率要求。消防广播应满足最大三个层面的消防广播，消防广播功率为250W。传输电压为110V定压输出，系统信噪比≥50db，频率特性为50～16000HZ±3db。7.5.6灾报警及消防联动控制系统1.消防控制室消防控制室设在地下一层，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低4小时，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案消防控制室内设有火灾自动报警控制器，消防联动控制合，应急广播设备，中央电脑，CRT显示器，打印机，电梯运行监控盘及消防专用电话总机，UPS电控设备等。消防控制室内设能够直接报警的外线电话。2.火灾自动报警系统：1)在办公室、会议室、客房/、餐厅、楼梯间、走道厅等场所设置感烟探测器；在开水间，厨房，车库等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表问，厨房等处设置可燃气体探测器。2)在本建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所（从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离小干30米设置。每个防火分区应至少设置—个手动报警按钮及消防对讲电话插孔。3)在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。4)火灾自动报警控制器可接收感烟，感温，火焰，可燃气体，空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。3.消防联动控制：第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案在一层消防控制室内设置了柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，防排烟系统，，电梯运行，火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制、火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。7.5.7安全防范系统1、本工程的安全防范等级为二级，由闭路监视系统、门禁系统、入侵探测系统、巡更系统等组成。2、报案控制室设在地下一层，负责整个大楼的防范控制，监控室对所有报警装置及闭路摄像机进行监控。3、录像监测器、出入口控制输入计算机、操作键盘和屏幕、闭路电视摄像机控制器、入侵监测系统主机和对讲电话系统主机等均装于监控室内的控制台上。7.5.8车库管理系统停车库设出入口控制和闭路电视(CCTV)系统，通过验证出入卡、票等，识别各进出车辆，从而防止车辆被盗、车辆进入系统能精确地建立车辆外侧表面上部的轮廓，并能模拟地拍摄高分辨率的车辆摄影图像。它还能迅速地自动探测车辆的车牌，从所拍影像中提取资科，然后把所拍车牌资料和影像与票据和车辆特征记录相结合。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安装工程方案第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计第八章　消防设计8.1总体消防##酒店沿青城大道长168米，中部设置进入内院和##住宅小区的骑楼，骑楼下消防通道宽6米，高5.7米。8.2建筑消防本工程为为一栋地下一层地上六层民居风格的具有商业配套的酒店。建筑长164.8米，宽21.3米，高23米。建筑分类为三类，建筑耐火等级为二级，地下建筑为一级。建筑设自动喷淋系统和自动报警系统。建筑东面一至六层为酒店，西面一至二层为商业，三至五层为酒店客房，中间骑楼三至四层为会议中心，五层为连廊。地下一层西面为商业水吧，中间为地下停车库和设备房，东面为泵房和酒店辅助配套设施。建筑地下一层水吧和一二层商业设置一个中庭共享空间，中庭周围设置防火卷帘，地下商业水吧在北面设置防火玻璃采光顶。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计地下室分三个防火分区，商业酒吧为防火一分区，设两座封闭疏散楼梯，直通室外；地下车库连设备用房为防火二分区，设两座封闭楼梯；泵房和酒店辅助配套设施为防火三分区，设一座封闭楼梯间，另设一个通向防火二分区的安全出口，安全出口设甲级防火门。一二层商业为独立的防火分区，设两座封闭楼梯间；其上部三至五层为酒店客房，客房区中部设置联通三至五层的中庭，并与建筑中间骑楼一起形成上下连通防火分区（防火七分区,分区面积小于5000㎡），设一座封闭疏散楼梯，各楼层设置向相邻防火分区（防火八分区）疏散的安全出口，安全出口采用甲级防火门；东面酒店通高的大堂将一、二层连通成为一个防火分区（防火五分区）；东面三层至六层为酒店客房，中部设置联通三至六层的中庭，形成上下连通防火分区（防火八分区，分区面积小于5000㎡）；东侧酒店设两个封闭楼梯间。所有封闭楼梯间均靠外墙设置，在顶部设置大于0.8平方米通风排烟窗。8.3消防给水8.3.1主体建筑高度为23米，按普通多层民用建筑进行消防设计。根据规范要求：单体设置室内消火栓系统和自动喷淋灭火系统；建筑物和地下室均按规范要求等级配置灭火器系统。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计室外设置室外消火栓系统。8.3.2消防水源：在青城大道和奎光东六街市政给水干管上分别接出一根DN150的引入管，做为室外消火栓用水及消防水池补水。8.3.3消防用水量：系统形式用水量标准（L/s）火灾延续时间（h）消防用水量（M3）1室内消火栓系统2021442室外消火栓系统3022163自动喷淋灭火系统4011444室内消防同时作用最大用水量(1+2+3)905048.3.4室外消防系统：1.基地内消防供水管上设室外地上式消火栓，间距≯120米，距路边≯2米，距建筑外墙≮5米。2.消防火灾时，城市消防车从室外消火栓取水进行灭火。8.3.5室内消防系统：1.室内消火栓灭火系统第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计室内消火栓系统为临时高压消防供水系统。地下室消防泵房内设二台消火栓泵。水泵从300T消防水池吸水，供室内消火栓系统用水。栓口出水压力大于0.50MPa时，设减压稳压型消火栓。屋顶(14.100米)设18m3消防水箱，提供火灾初期10分钟消防用水，水箱出水管接室内消火栓系统建筑内各楼层均设消火栓进行保护，其布置保证室内任何一处均有同层同一防火分区2股充实水柱同时到达。每个消火栓箱内均配置DN65消火栓一个、25米长麻质衬胶水带一条、￠19直流水枪一支、消防卷盘一套、消防泵启动按钮和指示灯各一只以及手提式磷酸铵干粉灭火器若干。在室外设有消火栓系统用地上式水泵接合器2套，水泵接合器15－40m范围设有室外地上式消火栓。系统控制：(1)消火栓水泵开启由各个消火栓箱内的消防泵启泵按钮和消防控制中心控制。水泵开启后，其运转讯号反馈至消控中心和消火栓处，该层或防火分区内的消火栓指示灯亮。(2)消防泵房内及消控中心均设手动启泵水泵控制装置。(3)消火栓泵备用泵在工作泵发生故障时自动投入工作。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计消防泵设置定时自检装置。2.自动喷水灭火系统A．除淋浴、强弱电间、卫生间、厨房冷库外，其余场所均设喷洒头保护。B．设计参数：表7-4自动喷水灭火系统设计参数表设置场所火灾危险等级净空高度(m)喷水强度（L/min.m2）作用面积（m2）最不利点喷头工作压力（Mpa）客房中危Ⅰ级≤861600.10地下车库及商业用房中危Ⅱ级≤881600.10中庭非仓库类高大净空场所8-1262600.10系统设计用水量按非仓库类高大净空计算，为40L/s。1）喷淋系统为临时高压消防供水系统。喷淋加压泵设于地下一层消防泵房内，1小时消防水量储存于室内300m3消防水池内，火灾时由喷淋泵从水池取水加压供水。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计地下一层柴油发电机房采用水喷雾系统，其余采用湿式自动喷水系统。在地下室消防泵房内间内设有2套湿式报警阀及1套雨淋报警阀。阀前供水管成环状布置。每套报警阀负担喷头数不超过800只。在报警阀前后均设置信号阀，且每个报警阀设置系统测试检验装置。每层、每个防火分区均设水流指示器。喷头动作温度除厨房部分为93℃外，其余均为68℃。每个报警阀组控制的最不利点处设末端试水装置，其他防火分区、楼层设末端试水阀，并设有试水排水管。各楼层配水管入口处设置减压孔板，以控制配水管入口压力不大于0.40Mpa。在室外设有喷淋系统用地上式水泵接合器三套，水泵接合器15－40m范围设有室外地上式消火栓。屋顶设18m3消防水箱，喷淋出水管经增压稳压设备，供至报警阀前供水管，保证系统最不利点喷头工作压力≮0.1MPa。增压稳压设备型号为：ZW(L)-II-Z-B型喷淋增压设备，立式隔膜罐的型号为SQL800X1.0，配水泵型号为:25LGW3-10x8N=2.2Kw。D．系统控制第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计1）火灾发生后喷头玻璃球破碎喷水，水流指示器动作，向消防控制中心报警，显示火灾发生位置并发出声光等信号。2）系统压力下降，报警阀压力开关动作，自动开启喷淋泵，水力警铃报警，同时向消控中心报警。消控中心有喷淋泵运转情况信号显示E．消防泵设置定时自检装置。（3）灭火器设置A．根据《建筑灭火器配置设计规范》，各建筑内除商业部分设置5Kg手提式干粉灭火器外，其余部分均设置3Kg手提式干粉灭火。B．火灾种类车库部分为B类，其余部分为A类。C．电梯机房、空调机房、排风机房、新风机房及电气设备间单独配置磷酸铵盐干粉灭火器。D．变电所配置推车式磷酸铵盐干粉灭火器。（4）消防排水A．地下车库结合地面冲洗废水设集水井，容量不小于2m3，井内设排水泵2台，排水流量不小于10L/s。B．自动喷水系统排水、水力警铃排水排至集水坑，由潜水泵提升进行排水。消防泵试验排水回至消防水池。8.4消防暖通设计第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计1．防排烟系统和消防措施（1）、地下汽车库、封闭房间或封闭内走廊均设有机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内。排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。（2）、所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板（按“高规”要求的厚度），并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。（3）、本工程通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或70℃关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开，280℃关）、排烟口和排烟阀（常闭，着火时开，280℃关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70℃关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。2．机械通风系统①、地下汽车库及各设备用房设有机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。各封闭房间均设有自然补风口。②第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计、地下变电所设有送、排风系统，由柜式离心风机箱负责排除余热。另备有空调系统。③、各层卫生间均设置了由吊顶式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也设有机械排风系统。3．管材和保温空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按《通风与空调工程施工及验收规范》的有关规定选用。高温排烟风管壁厚按《高层民用建筑设计防火规范》和《民用建筑防排烟技术规程》的有关规定选用。8.5电气消防1、本工程消防二级负荷供电,一路由变电所供电,另外地下室设置一台200KW柴油发电机组为消防供电。2、系统组成：——火灾自动报警系统；——消防联动控制系统；——火灾应急广播系统；——应急照明系统3、灾报警及消防联动控制系统1）.消防控制室第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计消防控制室设在地下一层，其隔墙及楼板的耐火极限分别不低4小时，并与其它部位隔开和设置直接通往室外的安全出口。消防控制室内设有火灾自动报警控制器，消防联动控制合，应急广播设备，中央电脑，CRT显示器，打印机，电梯运行监控盘及消防专用电话总机，UPS电控设备等。消防控制室内设能够直接报警的外线电话。2）.火灾自动报警系统：a)在办公室、会议室、客房/、餐厅、楼梯间、走道厅等场所设置感烟探测器；在开水间，厨房，车库等平时烟尘较大的场所设置感温探测器；在煤气表问，厨房等处设置可燃气体探测器。b)在本建筑的主要出入口、疏散楼梯口等场所（从一个防火分区内的任何位置到最邻近的一个手动报警按钮的距离小干30米设置。每个防火分区应至少设置—个手动报警按钮及消防对讲电话插孔。c)在消火栓箱内设置消火栓报警按钮。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计d)火灾自动报警控制器可接收感烟，感温，火焰，可燃气体，空气采样早期烟雾探测器的火灾报警信号及水流指示器、检修阀、湿式报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号；还可接收排烟阀、加压阀、70℃，280℃防火阀的动作信号。3）消防联动控制：在一层消防控制室内设置了柜式联动控制，其控制方式为手动控制、手动硬线直接控制、通过联动控制台、可实现对消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统，防排烟系统，，电梯运行，火灾应急广播、火灾应急照明疏散指示等的监视及控制、火灾发生时可手动自动切断空调机组、通风机及一般照明等非消防电源。4、背景音乐广播系统与消防广播系统本楼内设服务性广播及火灾时消防广播，背景音乐系统的前端设备设在办公楼一层消防控制机房，消防广播前端设备设在一层消防控制柜内。服务性广播主要是作背景音乐广播，消防广播主要火灾时指导人们及时安全疏散时使用。背景音乐广播及消防广播的功率放大器分开设置，服务性广播功率放大器应能满足各层一般广播的功率要求。消防广播应满足最大三个层面的消防广播，消防广播功率为250W。传输电压为110V定压输出，系统信噪比≥50db，频率特性为50～5、应急照明系统：第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目消防设计应急照明，疏散指示照明等采用专用回路双电源配电、并在末端互投；疏散指示照明及部分应急照明采用内置蓄电池作备用电源，其工作模式为，平时常亮，故障时持续亮，连续供电时间≧30min；持续工作的备用照明连续供电时间≧120min。应急照明系统干线采用采用无卤低烟B级阻燃耐火型电缆(导线)在弱电问，吊项内明敷于金属防火线槽。支线采用耐火或阻燃导线穿钢管SC管暗敷设于不燃烧体的结构层内。且保护层厚度不宜小于30mm、所有楼梯间，疏散走道，交配电室，水泵房，防排烟机房，消防控制室，地下车库等场所设置应急照明、公共场所应急照明一般按正常照明的10~15％设置。d)消防系统线、路的选型及敷设方式：信号传输干线采用_采用无卤低烟B级阻燃耐火型WDZBN-RV；电源干线采用4mm2，电源支线采用2.5mm2。电话线采用WDZBN-RV-2x1.52.5mm2；广播线采用WDZBN-RV-2x1.52.5mm2。传输线采用防火金属线槽，在弱电间，吊顶内明敷，支线采用穿钢管SC管保护暗敷设于不然烧体的结构层内，且保护层厚度不宣小于30mm、由顶板接线盒至消防设备段线路穿金属软管。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目节能节水第九章节能节水9.1设计依据1、《节约能源管理条例》2、《民用建筑热工设计规范》【GB50176-93】3、《公共建筑节能设计标准》【GB50189-2005】4、《全国民用建筑工程设计技术措施》节能专篇9.2建筑节能为贯彻国家有关节约能源、保护环境的法规和政策、改善酒店建筑室内热环境，提高维护结合保温隔热性能，降低采暖和空调的使用耗能，设计上对建筑的围护结构采取节能措施，以达到夏热冬冷地区建筑节能设计标准的要求，并符合和《公共建筑节能设计标准》。9.3电气节能本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，或低温低耗镇流器既提高了功率因数，又降低了能耗。照明光源选用T8灯管9.4暖通节能第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目节能节水1.机械通风系统,可根据使用情况对风机箱设置变风量(大,中,小)控制器,还可设定时启停控制器,在部分负荷时低速运行,节省能耗.2.选择通风系统的风机时,计算其单位风量耗功率(Ws),所选风机的单位风量耗功率不高于0.32W/(m3/h),风机效率不小于52%.选择冷热水机组时,选择能量调节装置灵敏和可靠的机型.9.5节水措施1.热水热源:采用空气源热泵。2.所有用水器具均采用节水型产品。其中坐式大便器采用6升冲洗水箱节水型号。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安全与卫生第十章安全与卫生10.1安全保护10.1.1线缆敷设设计一般电线电缆成束敷设采用无卤低烟B级阻燃型WDZB；为一级负荷配电的线缆采用无卤低烟B级阻燃耐火型WDZBN；为二级负荷配电的线缆采用无卤低烟C级阻燃耐火型WDZBN消防配电回路明敷时，在金属管或金属线槽上涂布防火涂料保护；采用暗敷时，则穿金属保护管敷设在不然烧体结构内，保护层厚度≥30。10.1.2接地安全设计1.本工程低压电源系统的接地型式为TN-S制，所有正常不带电之电气设备金属外壳均应可靠接地。2.各单体设置等电位联结，采用联合接地方式，利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，要求接地电阻不大于1欧姆。防雷接地、电气设备保护接地、弱电设备等功能性接地合用同意接地体。3.各单体的配电室内设总等电位端子板.第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安全与卫生。电子设备机房设局部等电位联结。4.在每层电气竖井设置等电位联结线，各层在正常情况下不带电的金属器件（包括电气设备外壳、风管、水管等）均须与等电位联结线可靠联结。5.各插座回路均设漏电保护。10.1.3防雷设计：本工程属人员密集场所，按三类防雷设防：坡屋面上敷设φ10热镀锌圆钢作接闪器，并在屋面暗敷设不大于20m×20m或16m×24m的网格，利用钢筋混凝土结构柱内不少于二根φ16主筋作引下线。突出屋面的物体屋面上所有金属物件与避雷带可靠连接。。每层利用结构圈梁水平钢筋焊接连通形成均压环，并与引下线可靠焊接。采用结构基础中混凝土构件内有箍筋连接的二根φ16主筋主通长焊接做环形联合接地体。为防雷电波侵入，引入建筑物低压电缆金属铠装外皮及保护钢管应与接地装置良好连接。为防雷击电磁脉冲，本工程在电缆由第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安全与卫生LPZ0区引入建筑物内LPZ1区交界面处（变电所、热泵机组、空调室外机、风机、泛光照明等）配电装置及信息设备配电装置前端设电涌保护器。重要的计算机、UPS电源、电梯的集中控制装置以及对人身安全要求较高的电气设备等供电的末端配电箱的各相母线上，应装设SPD。10.1.4安保电视监控系统本工程采用一套电视监控设备，电视监控设备设在一层安保监控中心。安保中心内设保安监控控制设备，监控设备包括视频矩阵管理系统，画面分割器，硬盘录像机，稳压直流电源，控制台及键盘，监视器幕墙。其功能满足对建筑物内部重复的部位和场所进行视频监视，并有效记录，再现画面、图像。具有长时间录像和视频报警的装置，监视器画面显示具有任意编程，信号切换采用矩阵方式，能自动和手动切换，在画面上设有摄像机的编号，部位、地址和时间显示，本系统可与电梯控制系统联动，当发生报警时能自动对报警现场的图像和声音进行复核，能将现场图像自动切换到指定的监视器上显示，并自动录像，整个系统以彩色系统构成。10.1.5安防系统第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目安全与卫生1、本工程的安全防范等级为二级，由闭路监视系统、门禁系统、入侵探测系统、巡更系统等组成。2、报案控制室设在地下一层，负责整个大楼的防范控制，监控室对所有报警装置及闭路摄像机进行监控。3、录像监测器、出入口控制输入计算机、操作键盘和屏幕、闭路电视摄像机控制器、入侵监测系统主机和对讲电话系统主机等均装于监控室内的控制台上。10.2卫生防疫1．建筑单体室内污废水合流。2．本基地最高日生活污废水量为170m3/d，最大时生活污废水量为16.28m3/h3．各单体污水立管采用单立管排水系统，伸顶通气。4．食堂废水经隔油池处理，粪便污水经化粪池处理，检测达标后排至基地南侧青城大道市政污水管。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目环境影响分析第十一章环境影响分析11.1施工期影响分析施工期的环境空气污染源主要有各类燃油动力机械在进行场地挖填、清理平整、运输等施工活动时排放的CO和NOX废气。由于施工的燃油机械为间断作业，且使用数量不多，因此所排的燃油废气污染物仅对施工点的空气质量产生间断的较小不利影响。土方开挖、出渣装卸、钻孔、散装水泥和建筑材料运输等施工活动将产生二次扬尘。根据类似工程实地监测资料，在正常情况下，施工活动产生的粉尘在施工区域近地面环境空气中TSP浓度可达1.5-3.0mg/m3，对施工区域周围50-100m范围以外的贡献值符合环境空气质量二级标准；在大风（大于5级）情况下，施工粉尘对施工区域周围100-300m范围以外的贡献值符合空气质量二级标准。施工期间的开挖、混凝土养护等不可避免会排放大量的含泥沙量大、浊度高的施工废水，同时在对施工燃油动力机械等主要施工作业工具进行维护和冲洗时，将产生少量的含有SS第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目环境影响分析和石油类物质的废水。由于地下水丰富，且埋深浅，这类废水直接排放，会对环境质量和局部地区的水环境产生明显影响，但这种污染影响是有限的，而且是暂时性的，将随着工程施工的完成而消除。施工期产生的固体废弃物主要是土石方工程、混凝土浇筑中产生的弃土石和施工废料等。若处理不当或未做好防护措施，不仅会占用宝贵的土地资源，同时弃方受雨水或水流冲刷，还易对周围环境产生水土流失影响和景观影响。所以，设计应充分结合地形，尽量保证合理的土石方平衡，对弃方应作好安排，以减少因弃方流失对环境造成的污染；同时，施工中应硬化堆料场地，严禁乱堆、乱放建筑材料。施工后应清除所有施工垃圾，尽量减少施工留下的痕迹。施工期间，各类大型施工机械、运输车辆和部分高噪声设备的使用，其产生的噪声对沿线声环境产生较大的影响。施工阶段声源有：土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等；混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等；工程安装使用的吊车、升降机等；其中有部分会产生强烈的噪声、震动，对周围环境造成污染影响，但大多数设备单独运行时产生的噪声在60m处昼间能达到（GB12523-90）《建筑施工场界噪声限值》中70dB（A）的标准限值，而夜间要满足55dB（A）的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距场界150m，发电机须距场界250m第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目环境影响分析。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械距施工场界保持60m的距离，夜间则应保持350m的距离。合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间和居民休息时间进行施工；严格遵守对施工现场管理的相关规定，严格执行建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）的规定，加强管理和调度，提高效率，尽量缩短施工期，减少施工噪声影响的范围和事端，高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行处理，将影响降至最小。11.2建成后影响分析严格地实行雨污分流的排水方式。项目建成后产生的污水主要是生活污水，排入片区内市政污水管，最终排入污水处理厂。项目建成后的固体废弃物主要是生活垃圾，生活垃圾应实行袋装化，由环卫部门统一收集点，及时清运。11.3环境评价结论工程项目的实施，虽然会对周围环境产生噪声、振动、废水、废气及城市景观等环境影响问题，但只要在施工期和建成后采取保护环境、减缓和消除对环境不得影响的措施，严格执行“三同时”第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目环境影响分析制度，保证本项目在环境方面的不利影响降到最小，就可以取得环境、社会、经济三个效益的统一。工程的建设，有效地改善了该片区现有的生活环境和居住环境；另一方面为区域经济繁荣与社会发展创造条件。工程环境效益十分明显，从环境影响角度看，工程也是可行的。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目实施进度第十二章项目实施进度12.1项目实施内容和建设阶段12.1.1项目实施原则在项目建设实施的过程中，要本着“全面布局、合理安排、科学设计、保证质量”的原则，认真组织项目的实施，科学安排工程进度，保证项目高效率、高质量的实施。12.1.2项目实施内容1、准备工作：编制可行性研究报告及评估、论证、批复、招投标、方案设计等。2、勘察设计：测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。3、施工阶段：设备的采购、落实协作关系、土建施工、设备安装与调试等。4、竣工验收：试运转、交工验收。12.1.3项目建设阶段第一阶段为前期工作阶段，第二阶段为建设施工阶段。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目实施进度为加快建设进度，缩短建设时间，各阶段的工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。12.2建设工期安排根据建筑工程的相关定额和类似工程，建设项目实施计划视工作顺序及资金组织情况，建设期预计18个月，具体安排如下：1、2009年7月~8月：完成全部前期工作。2、2009年9月-2010年10月：完成勘察设计、施工招标等施工准备工作。3、2009年11月~2010年4月：完成土建工程施工。4、2010年5月~9月：完成安装工程、装饰装修工程建设。4、2010年10月~11月：完成设备采购、安装。6、2010年12月：完成试运行与相关竣工验收工作。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目招标方案第十三章招标方案为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令《工程建设项目施工招投标办法》、《四川省国家投资工程建设项目招标投标条例》、《四川省建设工程工程量清单计价管理办法》及相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。13.1招标范围及招标组织形式13.1.1招标范围项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。13.1.2招标组织形式第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目招标方案项目主要采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。13.2招标方式13.2.1招标方式项目将采用公开招标方式或邀请招标方式。13.2.2在国家和省市指定媒介发布招标公告在中国采购与招标网（http：//www.china.bidding.com.cn）、或四川建设网（http：//www.sccin.com.cn）公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有房屋建筑工程、城市市政公用工程等的设计、勘察、施工、监理、重要材料及设备采购的资质和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。13.2.3招投标程序招标公告发布—资格预审—招标文件发售—开标评标—推荐中标候选人—确定中标人。13.3招投标相关要求1第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目招标方案、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起5个工作日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。3、开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求，并经专家评审的投标报价合理，排名最低。4、评标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目招标方案13.4评标委员会的人员组成和资格要求评标委员会由《四川省政府评标专家库》中的经济、技术方面的专家组成。根据本项目招标文件在开标当天从专家库中随机抽取。评标委员会主任由专家推举担任。评标委员会采用单数制，但最低不少于5人；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标办法可采用综合评估法或经评审的最低价法。13.5招标备案招标文件发售前须上报##市发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书与签订的合同报发改委备案。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目投资估算及资金筹措第十四章投资估算及资金筹措14.1投资估算的依据及说明14.1.1投资估算依据1、《建设工程工程量清单计价规范》(GB50500-2008)。2、2009年《四川省建筑工程工程量清单计价定额》。3、雅安市《工程造价信息2009》等有关资料。4、建设场地的自然条件和施工条件。5、项目周边地区类似工程的建设投资指标。6、其它相关文件及资料。14.1.2说明事项1、本投资估算不包括项目建设所占用土地的相关费用。2、本投资估算不估算场地外通路、通水、通电等费用。14.2投资估算##市##经济型商务酒店项目总投资7780.71万元（不含流动资金），其中：第一部分工程费用为5700.12万元，第二部分酒店设备及工、器具购置费515.00万元，第三部分工程建设其他费用为第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目投资估算及资金筹措1125.17万元，预备费为440.42万元。（详见附表1）。14.3项目总投资及单方造价项目总投资为7780.71万元，按总建筑面积17433平方米进行分摊，单方造价：4463.21元/平方米。14.4资金来源项目总投资7780.71万元，通过业主自筹解决。14.5资金使用计划本项目建设期为18个月，资金使用计划根据工程进度使用。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目财务分析第十五章财务分析15.1财务分析的依据和方法1、按照国家政策和现行的财税制度2、国家发布的项目可行性研究报告内容和制度以及有关技术、经济指标、经济参数、价格及收费标准。3、产品和服务的价格均按项目区现行价格，成本核算中的大部分指标参照业主单位近两年来的经济运行综合指数依据。15.2基础数据1、项目计算期：10年（包括项目建设期1年）。3、税率：营业税率5%，城市建设附加税7%，教育附加税3%，所得税率25%。4、固定资产折旧本项目固定资产折旧采用平均年限折旧法，房屋及建筑物折旧年限为30年，机器设备折旧年限为20年，工程折旧年限为10年。5、无形资产及递延资产摊销本项目无形资产摊销年限为10年，递延资产摊销年限为5年。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目财务分析6、流动资金估算：采用扩大指标法估算项目流动资金。7、总成本费用估算项目总成本包括：⑴原辅材料、燃料及动力消耗成本分析。⑵修理费：按固定资产原值的0.3%计取。⑶其它费用：管理费用和销售费用，管理费用（扣除工资及福利）按年销售收入的5%计取；销售费用按年销售收入的8%计取。15.3服务规模根据地区旅游市场分析与项目定位并综合分析各种因素，对业主单位未来的服务规模进行预测。表15-1项目服务规模表序号服务类别年份备注2011年2012年2013年~2018年1客房入住服务能力174174174入住率70%80%90%服务规模122139157第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目财务分析2会议室出租服务能力240.48240.48240.48出租率50%60%70%服务规模120.24144.288168.3363商业用房出租服务能力3734.83734.83734.8出租率80%90%100%服务规模2987.843361.323734.84餐厅出租服务能力2086.562086.562086.56出租率100%100%100%服务规模2086.562086.562086.5615.4生产成本估算1、总成本估算：达产年总成本1516.57万元（详见附表3）。2、经营成本估算：达产年经营成本696.82万元（详见附表3）。15.5营业收入与税金估算15.5.1服务单价1、客房入住：按300元/天估算，年单价109500元/间.年。2、会议室出租：按8元/平方米.天估算，年单价2920元/㎡.年。3、商业用房出租：按1200元/㎡.年估算。4、餐厅出租：按1200元/㎡.年估算。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目财务分析15.5.2营业收入与税金（详见附表6-1）1、项目生产期第一年（2011年）：营业收入1977.75万元，营业税金108.78万元。2、项目生产期第一年（2012年）：营业收入2220.12万元，营业税金122.11万元。3、项目生产期第一年（2013年~2018年）：营业收入2462.49万元，营业税金135.44万元。15.6财务分析11.6.1现金流量分析本项目基准收益率取10%，测算出全部投资的盈利能力指标如下：全部投资内部收益率：所得税前15.50%，所得税后12.18%。投资回收期：所得税前6.09年，所得税后6.72年净现值：所得税前1845.45万元，所得税后701.03万元以上指标表明：项目内部收益率、投资回收期、净现值均高于基准，说明项目具备较强的盈利能力，满足投资需要。（详见附表7）11.6.2盈利能力静态分析通过对项目经营收入、总成本分析与利润分析，项目各盈利指标如下（详见附表7）：第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目财务分析达产年利润总额：810.48万元；达产年净利润：607.86万元；投资利润率：10.42%。15.7财务分析结论通过对项目盈利能力进行分析，表明项目具有较强的盈利能力。同时项目建设对于##市旅游产业和旅游经济的迅速恢复和进一步发展有非常重要的意义，具有明显的社会效益。项目财务分析可行。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设组织与管理第十六章项目建设组织与管理16.1项目组织机构##市国有资产投资经营公司为##市##经济型商务酒店项目业主，是##市政府国有独资公司，房地产二级资质企业，主要从事建设项目的投资管理，项目招标、市政基础设施建设、土地整理及拆迁改造、房地产项目等。项目实行EPC模式进行建设。EPC总承包管理模式是一种国际通行的工程建设模式，俗称“交钥匙工程”，即由工程总承包商按照合同的要求，对工程的设计、采办、施工进行总承包的模式。一般是由业主融资，而由总承包商负责整个工程项目的设计、采购、施工、试运行（试车）等工作，工程验收合格后向业主移交。上海华都建设工程项目管理有限公司为本项目的总承包商，承当本项目的设计、采办、施工等，建设完成成后交付业主使用。16.2工程质量管理1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设组织与管理3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。16.3财务管理1、负责工程所需资金的筹措与拨付；2、负责资金使用的监管；3、负责项目投资管理，对项目投资控制，确保项目投资控制在造价限额以内，以保证造控制目标的实现；4、配合##市政府等部门对工程建设进行财务监督管理。16.4进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目项目建设组织与管理根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目风险分析及对策第十七章风险分析及对策17.1投资估算的风险本项目虽然对项目的投资进行了估算，但是由于设计方案未完全确定，使得主要工程的工程量与实际情况可能存在一定的偏差，同时，由于政策、法律、市场等因素的变化，一定程度上也会影响估算投资的准确性，从而最终导致投资估算的不正确，产生估算风险。建议业主在实施过程中应对规划建设方案进行明确并尽量优化，力图减少不必要的工程量，减少投资。如发现产生对估算投资重大影响的变化，应及时调整估算投资，确保项目正常实施。17.2建设资金断档风险本项目建设所需要的资金量较大，周期短，主要由自筹资金解决。本报告认为，无论那方面资金不按工程进度及时到位，都可能给本项目带来建设资金断档风险。建议一是充分考虑项目建设的特点，周密安排，保证工程建设按计划进行。二是合理安排自筹资金的使用，积极主动与银行沟通协调，确保贷款资金及时到位。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目风险分析及对策17.3销售风险##旅游资源丰富，且在灾后重建中##市将旅游业的恢复重建确定为灾后产业恢复重建的标志和示范，按照“当年恢复秩序，三年恢复到震前水平，五年初步建成国际旅游目的地”的总体目标，制定了切实可行的恢复行动计划。在各级政府的支持和各相关部门的共同努力下，旅游业灾后恢复重建工作正在有力、有序、有效的进行当中。我们有理由相信，##的旅游业，将迎来更加明媚的春天。但是任何经营性项目都存在销售风险，建议业主单位从如下几个方面尽量降低销售风险：1、加强酒店的经营管理，提高服务质量；2、加强酒店的宣传，提高酒店知名度；3、和大型单位、旅行社加强联系，努力拓展业务。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目社会评价第十八章社会评价18.1项目的社会影响分析社会评价从以人为本的原则出发，研究拟建项目的社会影响分析、项目与所在地区的相互适应性分析和社会风险分析。##市##经济型商务酒店项目在其建设过程中和完成后，必然会影响到周边乃至整个##市社会与经济的发展，包括产生的正面影响（通常称为社会效益）和负面影响。15.2与项目关系密切的主要群体分析与项目关系密切的主要群体有项目地周边的居民、项目地周边的经商者、##市旅游产业从业者、##市酒店服务从业者、##市旅游景区从业者以及政府等。在项目建设期和运营期，均会一定程度的影响到项目地周边的居民，他们是项目建设的受损者，但是这种负面影响在科学合理的控制下，影响较小。项目建设对##市旅游经济有助推作用，项目地周边的经商者、##市旅游产业从业者、##市旅游景区从业者都将是项目的长期受益者。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目社会评价项目建设给##市酒店服务从业者带来了竞争，对于##市酒店服务从业者的影响主要表现为负面影响。但项目建设同时能提高##市旅游服务能力，对于扩大##市旅游吸引力，扩大##旅游整体市场有正面作用，因此对于##市酒店服务从业者的竞争非常小。项目建设能给##市带来就业、财政收入等较多的积极作用，因此，政府将是本项目建设的受益者。18.3主要社会效益分析##市在5.12汶川特大地震中，旅游资源、旅游设施遭到严重破坏，然而更为严重和影响更为深远的是对##市旅游经济的打击和影响。2008年##市旅游产业共接待游客456万人次，同比下降44.8%；实现旅游综合收入18亿元，同比下降46.1%；门票收入0.61亿元，同比下降63%。旅游资源、旅游设施遭的破坏在全国人民，特别是上海市的无私援建，加上##市人民的努力，必然会在短期内恢复重建，并且重建起来的##市将更加迷人。此外，地震给##市带来的也不全是破坏，同时也给带来一些值得纪念的历史遗迹。##市旅游业重建，没有忘记保留地震的遗迹。在##景区，东苑门到张扉亭一段已被设为地震遗址参观点。游客通过新建成的木结构步道,可看到“5.12”大地震给美丽的##第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目社会评价所留下的惨痛记忆。抓住了重建契机的##会变得更加美丽，##的旅游业将在“浴火重生”后实现大跨越。在重建工作的初期，民生问题成为广大参与重建的人的重点，随着重建工作的深入，##市经济的重建和发展成为了重点。项目进行酒店建设，对于恢复##市旅游服务设施，恢复和扩大旅游接待能力，为##市旅游经济的恢复和发展打下基础，对于推动##市旅游经济的发展等均有重要的意义。18.4负面影响与对策社会的负面影响主要是项目建设期对周边环境的影响。对策主要通过科学合理的环境保护措施加以控制，最大限度减少对周边环境的影响。18.5项目与所在地相互适应性分析本项目建设经济效益、社会效益明显，而无明显的负面影响，故此项目的实施得到了##人民政府的高度重视和大力支持，同时也会得到##市广大民众的认可和接受，因此，项目建设与所在的互适性良好，社会风险极小。18.6社会评价结论第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目社会评价项目直接影响区为##市，项目建设社会效益明显，负面影响和社会风险能够得到很好的控制，社会评价可行。第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目结论与建议第十九章结论与建议19.1结论##市##经济型商务酒店项目是在##市遭受“5.12”汶川大地震严重破坏，##市旅游经济遭到重大影响的背景下提出的。项目建设符合##市整体规划、##市灾后重建规划、##市旅游产业规划，对于恢复和推动##市旅游经济的发展有重要的作用，得到了##市各界的大力支持。项目建设条件良好，方案科学、可行，投资估算较为准确，资金来源可靠，能够保障项目顺利实施。##市旅游产业有巨大的发展前景，项目建设市场空间广阔。项目建设经济效益明显，全部投资内部收益率所得税前15.50%，所得税后12.18%；投资回收期：所得税前6.09年，所得税后6.72年；净现值：所得税前1845.45万元，所得税后701.03万元。达产年利润总额：810.48万元；达产年净利润：607.86万元；投资利润率：10.42%。项目各效益指标满足投资预期要求。项目进行酒店建设，对于恢复##市旅游服务设施，恢复和扩大旅游接待能力，为##市旅游经济的恢复和发展打下基础，对于推动##第105页，共87页 都江堰市水乡人家经济型商务酒店项目结论与建议市旅游经济的发展等均有重要的意义。项目建设条件具备，社会效益明显，是十分必要和可行的。19.2建议建议##市发展和改革局批准本可行性研究报告，以利于项目尽早组织实施，重建美好家园。第105页，共87页'