电大《房地产经营与管理》复习题及答案.doc

'复习题一、单项选择题1．某人以复利存储1000元，一年后本利和为1120元，则年利率为（）。A．12%B．8%C．7.85%D．11.2%2．某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（）。A．建设成本B．经营成本C．开发过程中的成本支出D．建设成本和经营成本3．房地产长期贷款利率上调，导致（）。A．新开发量增加，存量减少，租金下降。B．新开发量减少，存量减少，租金增加。C．租金增加，开发成本增加，存量减少。D．开发成本增加，存量减少，租金增加。4．如果银行实际年利率为15%，那么它的月实际利率为（）。A．1.25%B．1.17%C．12.59%D．14.06%5．一般情况下，小型项目详细可行性研究费占项目总投资的（）。A．1%--3%B．0.2%--0.8%C．0.25%--1.5%D．0.2%--1.0%6．除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：（）。①合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书，⑥图纸。A．①②③④⑤⑥B．④⑤③①②⑥C．⑤①③④②⑥D．②⑥④③②⑤7．下列风险不属于房地产投资系统风险的是（）。A．通货膨胀风险B．周期风险C．比较风险D．变现风险8．某一时段房地产投资市场平均收益率为15%，国家债券收益率为40%，房地产市场相对于整个投资市场的风险系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的、折现率应为（）。A．6%B．8.4%C．11%D．15%9．某开发商拟向银行贷款1500万元，借用五年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。A．甲银行B．乙银行C．甲乙同样D．无法比较10．房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性市场。A．不可移动性B．适应性C．各异性D．相互影响性11．某开发商预计开发一宗房地产项目，拟贷款5000万元，年利率12%，借期5年，期末应一次归还本息为（）万元。A．8000B．8800C．8811.71D．881212．用财务净现值指标评价房地产开发项目获利能力时，若其（），则该项目不可接受。A．NPV＜0B．NPV=0C．NPV＞0D．NPV=1 13．有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的（）。A．20%--30%B．30%--40%C．40%--50%D．50%--60%14．房地产开发项目成本费用构成中的其他费用主要包括（）。A．管理费B．不可预见费C．业务招待费D．临时用地费15．房地产贷款的个人购买住房贷款期限最长可达（）年。A．5B．10C．20D．3016．目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（）%。A．50B．60C．70D．8017．房地产的()是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A.适应性B．对专业管理的的依赖性C．位置的固定性D.相互之间的影响性18．某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0．8％，则()个月可收回投资。A．50．5B．60C．65D．7519．某项目未考虑通货膨胀情况下，其收益率为18.27％，当前通货膨胀率为5％则该项目的实际收益率为()。A．11.38％B．12.64％C．15.46％D．16.22%20．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是()。A．房屋出租B．房地产抵押C．土地使用权出让D．土地使用权转让21．为在5年后获得100万元的资金，设年复利率为12%，则现应存储（）万元A．62.5B．60C．56.74D．5722．（）是房地产项目最主要的不确定性因素A．开发期与预售期B．租金和售价C．资本化率D．权益投资比率23．房地产开发项目的租售收入等于（）的数量乘以单位租售价格。A．建筑面积B．可租售面积C．使用面积D．竣工面积24．某开发商从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（）。A．建设成本B．经营成本C．开发过程的成本支出D．建设成本和经营成本25．在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般（）基础资金。A．高于B．低于C．等于D．独立于26．债券资金筹措的主要渠道有信贷融资和（）。A．增发新股B．债券融资C．个人入股资金D．政策性资金 27．房地产开发项目的“三通一平”费用归类于()。A．前期工程费B．建安工程费C．公共配套设施建设费D．基础设施建设费28．等额序列支付资金回收系数的标准表示法为()。A．(A／P，i，n)B．(A／F，i，n)C．(F／A，i，n)D．(A／G，i，n)29．按()，投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同B．按资金来源的不同C．按固定资产投资的使用构成D．按我国固定资产投资的统计分类30．对投资型房地产购买者来说，()往往决定了其愿意支付的价格水平。A．购买能力B．拥有物业后所能获取的预期收益的大小C．供求关系D．物业的投资成本二、判断题1．在物业出租广告中，租金是指单位可出租面积即使用面积的租金。（×）2．某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。（×）3．建筑工程固定单价合同中所包括人工费、材料费、施工机械费按一定百分比分摊的管理费和利润。（√）4．对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑楼宇预售方案。（×）5．所谓“生地”一般是指尚未进行征地补偿的新区土地。（√）6．土地使用权出让是指国家将一定年限的国有土地使用权出让给土地使用者的行为。（×）7．通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别风险差不多可以完全抵消，但系统性风险依然存在。(√)8．时间点0表示资金运动的时间始点或某一基准时刻，是指日历年度的年初。（×）9．在置业投资中，最高运营费用比率越高，则预示着投资项目的净经营收人越高，项目抵抗风险的能力越弱。（×）10．资产负债表反映的是企业经营期内全部资产、负债和所有者权益的情况。(×)11．房地产开发投资项目的经济评价的目的是为了考察项目的盈利能力。（×）12．在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率越大。（√）13．利息是指占用资金所付出的代价或放弃使用资金所得到的补偿。（×）14．对于原先划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取该幅国有土地的使用权。（×） 15．价格机制是通过市场发挥作用的。（×）16．高尔夫球场是商业物业。（√）17．投资机会筛选属于房地产开发程序中的前期工作的内容。(√)18．房地产投资价值的高低，不仅受其当前净租金水平的影响，而且与其所处地区的物业整体升值潜力密切相关。(×)19．土地使用权转让市场属于房地产‘级市场。(√)20．出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的控制性详细规划和附图。21．房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。(×)22．在置业投资中，运营费用比率越高，则预示着投资项目的净经营收入越低，项目抵抗风险的能力越弱。(√)23．多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。(√)24．投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。（√）25．市场调查并不是营销活动的出发点，只是了解市场认识市场的一种有效方法和手段。（√）26．房地产交易其实是一种权益的交易。（×）27．价格机制是通过市场发挥作用的。（√）28．进入房地产市场并不是自由的。（×）29．商业物业也称为收益性物业。（×）30．自然寿命一定比经济寿命短。（×）三、多项选择题1．编制招标工程标底的方法有（）。A．以施工预算为基础编制B．以施工图预算为基础编制C．以概算定额为基础编制D．以平方米造价包干为基础编制2．成本加浮动酬金合同具有：（）的特点。A．促使承包商关心降低成本B．开发商管理简便C．开发商、承包商均没较大风险D．促使承包商努力缩短工期3．投资于房地产的投资信托基金较开发投资（）。A．风险要大B．收益要好C．回报丰厚D．流动性好4．项目管理的目标就是寻求项目（）要素的最优均衡控制。A．成本B．时间C．资源D．质量 5．城市规划部门下达的“规划设计条件通知书”主要规定（）等。A．征地面积B．规划建设面积C．平均层数D．建筑密度6．相对于其他招标方式，建筑工程公开招标方式具有（）等特点。A．选择范围广B．节省时间，工作效率高C．招标费用高D．耗费时间长7．工程项目管理的基本职能是计划（）。A．组织B．决策C．控制D．协调E．反馈8．政府宏观调控房地产市场的手段包括（）。A．土地供应计划B．地价杠杆作用C．诚信建设D．税收政策E．政府定价9．经营收入包括（）。A．销售收入B.出租收入C.自营收入D.营业外收入E.上年未分配利润10．房地产开发项目的主要不确定性因素有（）。A.土地费用B.建安工程费用C.运营费用D.空置率E.容积率11．房地产投资也有缺点，这些缺点表现在()。A．变现性差B．投资额巨大C．投资回收周期长D．需要专门的知识和经验E．具有过人的胆量和风险承担精神12．银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到()因素。A．抵押物的流动性B．贷款期限的长短C．通货膨胀的预期D．贷款企业的信用等级E．所处的市场条件13．金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括()。A．企业资信等级B．项目基本情况C．市场分析结果D．财务评价指标E．贷款担保方式14．写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考()确定。A．消费价格指数B．商业零售价格指数C．上证价格指数D．建安工程价格指数E．中房价格指数15．房地产存在地区性，其供给和需求都是地区性的，影响房地产市场区域性和大小的关键因素有（）。A．自然特性B．人口密度和大小C．竞争性项目的区域D．文化背景E．教育程度16．税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有（）等特点。A．固定性B．流动性C．强制性D．有偿性E．无偿性17．目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（）。A．营业税B．房产税C．城市土地使用税D．城市维护建设税E．企业所得税18．对于房地产开发商而言，涉及的主要不确定性因素有：（）等。 A．政策因素B．土地费用C．建安工程费用D．贷款利率E．建筑容积率19．房地产开发项目的资金来源通常有（）三种渠道。A．资本金B．债券C．预租售收入D．基金E．借贷资金20．房地产开发项目融资可以有以下几种类别（）。A．直接融资B．间接融资C．权益融资D．债券融资E．债务融资21．目标市场的选择一般有以下几种模式（）。A．市场专业化B．产品专业化C．单一市场集中化D．选择专业化E．顾客专业化22．对于置业投资者来说，房地产投资的经济效果主要表现为：（）等方面。A．物业增值B．债权增加C．股权增加D．租金E．减少纳税23．广义投资所投入的资源，可以是资金，也可以是（）。A．人力B．技术C．土地D．管理经验E．其他资源24．房地产项目风险估计与评价的常用方法有（）。A．调查和专家打分法B．故障树分析法C．蒙特卡罗法D．幕景分析法E．解析方法25．房地产项目经济效益评价是项目评估报告中最关键的部分，其内容包括（）。A．盈亏平衡分析B．销售收入测算C．现金流量分析D．资金来源与运用表E．贷款偿还分析26．房地产开发贷款包括（）。A．土地购置贷款B．土地开发贷款C．建设贷款D．土地储备贷款E．房地产抵押贷款27．我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为()详细蓝图等层次。A．发展策略B．次区域发展纲要C．法定图则D．发展大纲图E．详细规划28．房地产市场供给的特点主要有（）。A．市场供给缺乏弹性B，市场供给具有非同质性C．具有高度的垄断性D．房地产市场供给主体间的竞争不充分、不广泛E．具有高度的适应性29．建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括()的结算方式等。A．按日结算B．按月计算C．竣工后一次结算D．分段结算E．其他双方约定30．市场调查的内容包括（）调查等。A．国内外市场环境B．土地使用情况C．技术发展D消费者E．市场营销因素 题号12345678910答案CDDBABCBAA题号12345678910答案CADDDDCCBC题号12345678910答案ABCDABCEBCDABABCACEABCDEBCDEACEABCE题号12345678910答案CBBDABAADE题号12345678910答案BCDACDBDABCDABDACDACDABDABCABE题号12345678910答案ABCDACDEABCDEACECDEABCABCDABCDBCDEACDE题号12345678910答案××√×√×√×××题号12345678910答案×√×××√√×√×题号12345678910答案×√√√√××√×× 计算题题型某家庭拟购买一套住宅,单价为8000元/平方米,该家庭月收入10000元,其中30%可用来支付房款,银行可为其提供20年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款比例最大可达70%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅？四、名词解释(每小题5分，共20分)1．房地产市场周期循环2．现金流量图的含义3．经济寿命4．房地产市场预测五、论述题(共20分)请简述2006年深圳市加大力度抑制商品房价格过涨的措施，并分别加以论述其可行性。四、名词解释(每小题5分，共20分)1．房地产市场周期循环：房地产产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生，叫房地产市场的周期循环2．现金流量图的含义：用于反映项目在计算期内流入或流出的现金活动的简化图示，它将现金的收入或支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并且表明所要计算的问题，即表明什么是已知什么是所求3．经济寿命：经济寿命是指在正常的市场市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间4．房地产市场预测：房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查分析所提供的信息资料，对房地产市场未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时间内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。房地产预测方法包括定性预测和定量预测。五、论述题(共八大部分，每部分内容加以说明得2.5分，没说明得0.5分) 进一步规范市场秩序多渠道增加住房供给加强闲置土地管理加强经济适用房和公共租赁房建设加强房地产市场监测和预警逐步提高商品房预售门槛加大查处违法建筑和违法用地的力度完善房地产宏观调控手段六、计算题(共20分)(1)该家庭每月能支付的房款为AA=10000*30%=3000元（3分）(2)N=20*12=240月（2分）I=6%/12=0.5%（3分）(3)该家庭能承受的抵押贷款额为PP=A/I[1-1/(1+i)n]=3000/0.5%[1-1/（1+0.5%）240]=（7分）(4).该家庭能承受的购房总价值VV=P/80%（2分）(5).设对该家庭比较适合的房型面积SS=V/6000（3分）四、名词解释(每小题5分，共20分)1．自然寿命2．敏感性分析3．投资收益率4．毛地价五、论述题(共20分)请详细分析近年来促使房价长期上涨的原因，并阐明你的置业计划。1．自然寿命：自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化和损坏，不能继续保证安全使用的持续时间 2．敏感性分析：分析和预测项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度，如果变动因素变化幅度很小但对项目经济评价指标影响很大，则认为项目对改变量的不确定性是很敏感的。3．投资收益率：投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益预项目投资的资本价值之比。4．毛地价：毛地价是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地或为进行征地补偿的新区土地时所收取的金额，毛地价通常包括土地使用权出让金和城市配套建设费五、论述题(阐明原因并加以分析得15分，分析说明自己的置业计划得5分)原因一：需求旺盛原因二：供给结构失调原因三：国家信贷支持原因四：地方政府推动原因五：缺乏规范的信息披露制度四、名词解释(每小题5分，共20分)1．通货膨胀风险2．现金流量图3．成本收益率4．财务内部收益率五、论述题(共20分)根据2006年深圳市加大力度抑制商品房价格过涨的措施，分析并预测2006年下半年深圳市房地产市场走势，并设想你的置业计划。四、名词解释(每小题5分，共20分)1．通货膨胀风险：通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险2．现金流量图的含义：用于反映项目在计算期内流入或流出的现金活动的简化图示，它将现金的收入或支出按照发生的时间阶段画在时间的标度上，并且表明所要计算的问题，即表明什么是已知什么是所求 3．成本收益率：成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。4．财务内部收益率：简写为FIRR，是指项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时的折限率五、论述题(抑制商品房价格过涨的措施10分，分析并预测2006年下半年深圳市房地产市场走势5分，并展示你的置业计划5分。进一步规范市场秩序多渠道增加住房供给加强闲置土地管理加强经济适用房和公共租赁房建设加强房地产市场监测和预警逐步提高商品房预售门槛加大查处违法建筑和违法用地的力度完善房地产宏观调控手段'