国际大酒店项目可行性研究报告

'***国际大酒店项目可行性研究报告时间:2011-7-2010:11:57来源:镇原县招商局作者:镇原县招商局 责任编辑:祁元华点击:100次第一章项目概况一、项目背景镇原县位于甘肃东部，是陕甘宁边区的一部分，是国务院确定的全国扶贫开发工作重点县之一。全县共辖七镇十二乡，总土地面积3500平方公里，总人口53.13万人。地处北纬35°27′---36°16′，东经106°44′--107°36′之间。北依银川，东接延安，南界西安，西去兰州，属西安、兰州经济圈辐射区。近年来，镇原人民以“开放立县、开放兴县、开放富县”战略为主攻点，积极实施强县富民系统工程，以项目带动为支撑，城乡统筹发展，以改善发展环境为基点，基础设施强势推进，以县城为中心的重点城镇综合服务功能得到明显改善，国民经济综合实力得到了较大幅度的提升。2010年全县实现生产总值29.78亿元，增长19.7%。其中：第一产业增加值9.76亿元，增长8.2%；第二产业增加值9.77亿元，增长30.3%；第三产业增加值10.25亿元，增长20.6%。农村居民人均纯收入达到2902元，城镇居民人均可支配收入11461元。全社会固定资产投资完成50.87亿元，增长37.3%。同时，2010年,接待国内外旅游人数8.1万人次，旅游收入达到2300万元。23 随着对外开放的不断深入、经济社会的快速发展和旅游资源的不断开发，以宾馆、酒店为主的服务业的发展和建设却严重滞后，无论建设标准或是接待能力已远远满足不了市场的需要和经济发展的需求。目前，全县接待能力在100人以上的饭店只有镇原宾馆一家，缺乏能同时举行商务洽谈、大型节会接待、综合展览、新闻发布等大型活动的场所，直接影响了全县的商务形象。为此，在县城西区新建一处集住宿、餐饮、商务、娱乐为一体的综合性四星级酒店已迫在眉睫。二、项目概况项目名称：***国际大酒店项目业主：镇原县商务局建设性质：新建建设标准：四星级国际酒店建设地址：县城西新区建设规模：占地30亩，建筑面积2万平方米投资估算：总投资5990万元资金来源：招商引资经济效益：年实现营业收入1507.38万元，利润101.78万元，税金116.5万元，投资回收期15年。建设工期：2年三、项目编制依据23 （1）《镇原县城西区建设性详细规划》（2）《镇原县国民经济和社会发展“十二五”规划》（3）工程建设标准（城市建设）强制性条文（4）国家有关宾馆建设标准及规范四、编制的规范和标准（1）《旅馆建设设计规范》（JGJ62－90）（2）《城市道路设计规范》（CJJ37－90）（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50－200、J114－2001）（4）《高层民用建筑设计防火规范》（5）《汽车库设计防火规范》（6）《民用建筑照明设计标准》（7）《民用建筑热工设计规范》（8）《房屋建筑工程抗震设防管理规定》第二章建设条件1．土地资源条件镇原县城西区占地面积1500亩，根据《镇原县城西区详细规划》，该项目占地面积30亩。目前，建设土地的前期开发整理工程以全部完成了“三通一平”和规划区内道路、供热、给排水、排污管道及绿化工程，为项目的实施提供了便利的条件。2．交通条件23 项目实施区距庆阳机场69公里，距312国道40公里，距宝中铁路平凉南站72公里，距省会兰州420公里，距西安260公里，庆阳至镇原二级公路已开工建设，庆阳至镇原至平凉高速公路前期工作已完成，已上报国家待立项。交通比较便利。3．供水、供电条件县城自来水公司日供水能力10000吨，为企业提供了充足的水源。在项目区域内有110千伏、35千伏变电站两座，供电充足，供电正常。项目区工业电价0.78元/千瓦时，居民用电电价0.52元/千瓦时。4．旅游资源镇原县自然景观丰富多姿，名胜古迹遗存甚多。全县境内带有传奇色彩的名山30多座，具有考证价值的历史文化遗址36处，寺庙祠堂遗址69处，天然池湫、泉潭28处。目前已初步开发形成了以潜夫山森林公园、石崆寺、玉山寺石窟及太阳池、翟池、白马池等为主的自然风景区，已形成东与北石窟相连、西与平凉崆峒山毗连的生态旅游圈。陕甘宁边区旧址、八路军三五八旅办事处、红军长征三岔纪念馆等红色旅游景点寓教于乐、意义深远。珍贵的历史文化遗产，丰富多彩的人文资源给我县的旅游产业发展创造了丰富的发展空间。2010年，接待国内外旅游人数8.1万人(次)，旅游收入达到2300万元。23 第三章项目分析一、发展前景镇原县作为一个充满活力、充满生机的城市，城市面貌日新月异，城市人口迅猛增长，城市品位不断提升，特别是近年来，随着城镇化水平的提升，发展潜力巨大。作为第三产业的主力军酒店业，具有足够的发展空间，更会有一个飞速发展期。项目所在地镇原县西区，是全县的文化、休闲、商贸中心，也是今后全县的重点发展区域，同时，也是县城西扩的亮点之一，其价值取向意义重大。且目前镇原县尚无一家具有“四星”级标准的接待场所和上档次有品味的休憩娱乐场所。此酒店的建成将会吸引周边及外来众多的消费群体和旅游者，成为我县的旅游消费、娱乐中心。二、消费市场分析23 镇原县虽然属于经济不发达地区，但是受地域和条件的限制，居民的消费水准却比想象中要高，消费指数在全市名列前茅，2010年，居民消费指数、宾馆住宿价格指数分别达到108.2%。特别是随着石油、煤炭资源开发步伐加快，中石油、长庆公司、华北公司等一大批大中型国有企业的入驻，给镇原酒店、餐饮服务的发展带来了无限的生机和活力。2010年，全社会消费品零售总额达到11.82亿元，其中：餐饮服务业消费达到7.21亿元，从一个侧面反映出发展以酒店为主的服务业潜力巨大。目前，随着群众消费观念的变化，对生活中的喜事、大事，如婚礼喜宴、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等，都习惯在具备一定档次的场所以聚众宴请的方式来祝贺。因而，在这种发展趋势的变化中和群体消费观念的增长中，消费市场基本成熟，这就为建设星级酒店奠定了消费基础。三、项目市场定位分析考虑到镇原的经济、社会、旅游等发展状况，综合自然地域、投资回报、投资风险、经营成本等预测，镇原县已完全有必要投资建设四星级的综合商务型酒店。1．建设标准为四星级综合商务型，并留有升级的空间。同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。2．房间总数控制在220间以内，同时，应具备有较佳私密性、独立性、安全性的经营接待场所，以满足政府及社会团体接待的需求。3．肢体建筑风格应有自己的特色，且与周遍环境相协调，从而使住店客人在欣赏周遍自然景色的同时，建筑物本身也相应成为所在区域的一道亮丽景观和地标性建筑。4．经营定位明确，既能符合当地经济社会发展的要求，又能最大范围地招来客源，赢得较好的投资回报。5．应积极争取当地政府及各级机构的大力支持，争取将本项目树立为镇原标志型建筑和对外开放的窗口。6．经营市场可定为：①政府代表团的会见与接待；②23 中小型会议；③地方政府、各职能机构、个企事业团体的各类会议或联谊活动；④招商、贸易、推广、展示、展览、新闻发布等商务活动；⑤旅游团队；⑥高档商务散客；⑦各类学术研讨、参观交流等接待活动；⑧客商休闲度假等。四、项目建设的基本思路（一）基本设计原则 建筑设计除应执行国家有关工程建设的方针政策外，尚应执行下列基本原则：（1）当地城市规划部门制定的城市规划实施条例；（2）综合讲求建筑的经济效益、社会效益、环境效益；（3）合理利用城市土地和空间，提倡社会化综合开发和综合性建筑；（4）在满足当前需要的同时适当考虑将来提高和改造的可能；（5）节约建筑能耗，保证围护结构的热工性能；（6）建筑设计的标准化应与多样化结合；（7）体现对残疾人、老年人的关怀，为他们的生活、工作和社会活动提供无障碍的室内外环境；（8）建筑和环境应综合考虑防火、抗震、防空和防洪等安全措施；23 （9）应至少一面直接临接城市道路，道路应有足够的宽度，以保证人员疏散时不影响城市正常交通；道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定，并至少不小于基地周长的1/6；应至少有两个以上不同方向通向城市道路的（包括以通路连接的）出口；主要出入口，应避免直对城市主要干道的交叉口；建筑物主要出入口前应有供人员集散用的空地，其面积和长宽尺寸应根据使用性质和人数确定；（10）绿化面积和停车场面积应符合当地规划部门的规定。绿化布置应不影响集散空地的使用，并不应设置围墙大门等障碍物。（二）酒店建设标准建设按照国家GB/T14308标准实施，为四星级综合商务型酒店，骨架基础部分则按照五星级标准要求控制。1．70%标准客房每间净面积不小于20平方米（不含过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米，分干、湿区）、衣橱等。2．拥有适量的双套房和豪华套房（不少于四间），双套房应分别设有主人和来访客人使用的卫生间。3．拥有中央空调系统，各区域通风良好，拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。23 4．拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯设备。拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适良好的餐饮设施。5．拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大会议厅面积不小于240平方米。6．拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于600平方米。健康娱乐设施分区相对集中，并有根据市场化而进行适当调整的空间。7．拥有较为完善的员工及后勤服务设施。8．拥有符合高星级酒店标准的停车场地（所）。（三）设计规范（1）防火设计应符合《高层民用建筑设计防火规范》的规定。（2）设在高层建筑内的汽车停车库，其设计应符合现行国家标准《汽车库设计防火规范》的规定。（3）照明设计应符合《民用建筑照明设计标准》的规定。（4）建筑热工设计应符合《民用建筑热工设计规范》的规定。（5）项目建设标准应符合《工程建设标准强制性条文》。（6）抗震应符合《房屋建筑工程抗震设防管理规定》。23 (四)建设布局（1）锅炉房、变压器室，应布置在首层或地下一层靠外墙部位，并应设直接对外的安全出口。外墙开口部位的上方，应设置宽度不小于1.00m不燃烧体的防火挑檐。（2）柴油发电机房可布置在高层建筑、裙房的首层或地下一层。（3）高层建筑内的观众厅、会议厅、多功能厅等人员密集场所，应设在首层或二、三层。（4）歌舞厅、卡拉OK厅（含具有卡拉OK功能的餐厅）、录像厅、放映厅、桑拿浴室（除洗浴部分外）、游艺厅（含电子游艺厅）、网吧等歌舞娱乐放映游艺场所（以下简称歌舞娱乐放映游艺场所），应设在首层或二、三层；宜靠外墙设置，不应布置在袋形走道的两侧和尽端，其最大容纳人数按录像厅、放映厅为1.0人/㎡，其它场所为0.5人/㎡计算，面积按厅室建筑面积计算。第四章项目方案内容本项目采用相应的技术标准、规范和县级总体规划进行酒店及附属工程建设。一、功能布置（1）23 一层：接待区（接待大厅、民俗文化展厅、商务中心票务代办、服务总台、交通空间）、会见区（会见厅、休息室及其附属用房）、餐饮区（400人大餐厅、咖啡厅、西餐厅、操作间等）、舞会区（舞弊会厅、KTV包房建设其它附属用房屋）、健身娱乐区（健身厅、棋盘室）、洗浴中心（男宾部、女宾部）（2）二层：会议区（多功能报告厅、500人会议室、100人会议室、50人会议室、20人会议室、10人会议室）、餐饮区（民族餐厅1个、40人餐厅2个、80人餐厅1个、200人餐厅1个）（3）三层：高档餐饮区（大小包间20个）（4）四至十一层：高档住宿区、普通住宿区、豪华套房、行政用房二、项目建设规模总建筑面积2万平方米，其中：主楼十一层，建筑面积13460.6平方米；裙楼四层，建筑面积6539.4平方米。三、技术指标（1）建筑面积序号标准名称标准及面积（平方米）1饭店级别四星级2饭店层数11层3饭店建筑面积200004一层2906.4①迎宾大厅726.6②接待室72.6623 ③商务中心72.66④咖啡厅72.66⑤购物中心108.99⑥餐饮区726.6⑦康健区399.63⑧会见区726.65二层1453.2①会议区726.6②餐饮区726.66三层：高档餐饮1453.274-11层10554.2①高档住宿区7021.2②普通住宿区2179.8③豪华套房263.3④行政用房363.3⑤会议区726.68配套用房3633（2）照度标准值类别参考平面及其高度单位m照度标准值lx客一般活动区0.75水平面5023 房床头0.75水平面100写字台0.75水平面200卫生间0.75水平面100会客厅0.75水平面100梳妆台1.5高处垂直面300主餐厅、客房服务台、酒吧柜台0.75水平面100西餐厅、酒吧间、咖啡厅、舞厅0.75水平面50大宴会厅、总服务台、主餐厅、柜台、外币对兑换处等0.75水平面300门厅、休息厅0.75水平面150理发0.75水平面200美容0.75水平面300邮电0.75水平面150健身房、器械室、蒸汽浴室、泳池0.75水平面75游艺厅0.75水平面100台球台面300保龄球地面20023 厨房、洗衣房、小卖部0.75水平面200食品准备、烹调、配餐0.75水平面500小件寄存处0.75水平面75照度均匀度：办公室、阅览室等工作房间一般照明照度的均匀度，按最低照度与平均照度之比确定，其数值不宜小于0.7。采用分区一般照明时，房间内的通道和其它非工作区域，一般照明的照度值不宜低于工作面照度值的1/5。局部照明与一般照明共用时，工作面上一般照明的照度值宜为总照度值的1/3～1/5，且不宜低于50lx。照明设计要求①照明设计应满足视觉功效和非视觉功效（如引导人流、划分空间、创造气氛、增强建筑表现力等）两方面的要求；②客房、餐厅、休息厅、酒吧间、咖啡厅和舞厅等场所宜采用低色温的光源，且宜增设调光装置。（3）防火间距(m)建筑类别防火间距耐火等级高层建筑13一、二级裙房9三级其它民用建筑9四级23 （4）抗震强度按照（GB 50011-2001）的要求，实现“小震不坏，中震可修、大震不倒”的抗震要求。当抗震设防烈度为6～8度时，应该按照本地区设防高一度。（5）热工要求：镇原属于寒冷地区，最冷月平均温度0--10℃，应满足冬季防冷和夏季防热第五章投资概算投资估算：饭店按照20000平方米的建筑面积、200间（套）客房投资进行计算，一次性投入费用初步估算如下：土建工程：20000平方米×1500元/平方米=3000万元给水及锅炉工程：20000平方米×200元/平方米=400万元强电工程：20000平方米×150元/平方米=300万元弱电工程：20000平方米×120元/平方米=240万元暖通空调工程：20000平方米×200元/平方米=400万元电梯：100万元道路、围墙、庭院绿化、填方：150万元室内装修：20000平方米×300元/平方米=600万元质量监督及监理费：30万元设计及咨询费：80万元23 开办费用(包括餐饮、洗衣、PA、健身、娱乐、客房等设备设施费及员工服装、培训等费用)：50万元不可预见费：50万元购买土地费用：500万元总计5990万元第六章经济效益、社会效益分析一、劳动定员该项目定员100人，其中：管理人员3人，财务人员2，技术人员4，勤杂工6人，员工85人二、效益分析1．计算依据(一)房间价格:通过对庆阳宾馆、九龙国际酒店、金元宾馆、陇上明珠大酒店等庆阳市的宾馆及酒店房间价格的详细调查，二星级以上的酒店房间价格如下：庆阳市宾馆价格名称房间标准单价平均价格入住率（%）庆阳宾馆行政套房8880．00280．0060%以上豪华套房588．00豪华单间488．00豪华标间480．00套房380．00标间220．00单间280．0023 九龙国际豪套880．00260．0065%以上套房680．00标间220．00金元宾馆豪套580．00240．0065%以上标间220．00普间180．00陇上明珠套房588．00180．0065%以上标间168．00单间168．00邮政宾馆套房380．00180．0065%以上三人间220．00单间200．00标间180．00普房120．00镇原现有宾馆价格名称房间标准数量单价平均价格入住率日接待量镇原宾馆套房2228.00120.0040%以上110人(次)标间32128.00标间21168.00单间5168.00单间5128.00三人间5360.00豪套2398.00昌盛大单间1138.0023 酒店132.0075%以上24人(次)套房1200.00标间15128.00金鑫宾馆普标540.0042.0070%以上16人(次)普单140.00三人间445.00茹河宾馆普标840.0040.0070%以上14人(次)普单640.00根据以上的价格调查结果，结合2010年全市宾馆住宿价格指数(111.3%)与镇原酒店宾馆住宿价格指数(108.2%)比较因素，九洲国际大酒店的房间平均价格定为每间每天220元。（二）接待能力：（1）日均接待能力：近三年，镇原宾馆、昌盛大酒店等，平均每天接待量达到200人以上，加上县城的私人旅店、招待所的容纳量，全县每天接待量在500人左右。（2）一年一度的“两会”及经济工作会议参会人员378人。综合分析，客房的设置按最低的接待能力和升级空间考虑，拟设为220间400人次。2．经济效益分析项目建成后，年可实现经营收入1507.38万元,利润101.78万元,税金116.5万元。（一）经营收入：1507.38万元（1）客房收入：200间·套×220元∕天×365天×23 60%＝963.6（万元）（2）餐饮收入：386.9万元西餐厅：100座×25元∕人×365天×40%＝36.5（万元）；中餐厅：400座×2餐×365天×30元∕人×40%＝350.4（万元）（3）康乐收入：133.15万元桑拿中心：60元∕人×30人×365天＝65.7（万元）足浴、保健按摩：30元∕人×30人×365天＝32.85（万元）棋牌室：10间×100元∕天×365天×40%＝14.6（万元）卡拉OK：10间×100元∕天×365天×40%＝14.6（万元）美容美发：4500元∕月×12月＝5.4（万元）（4）商务中心收入：7.3万元（200元×365天）（5）会议室收入：16.43万元（1500元×365天×30%）(二)经营成本:269.82万元餐饮成本：386.9×58%＝224.4（万元）康乐成本：133.15×30%＝39.95（万元）其他成本：10.95×20%＋16.43×20%＝5.49（万元）(三)固定资产折旧(年)：4595.82×15%=689.37（万元）23 (四)经营费用：446.41万元1)工资及福利费用：144万元工资：100人×800元∕月×12月＝96（万元）福利：96×50%＝48万元（包括：职工养老保险、待业保险、大病保险、工伤保险、生育保险、粮食补偿金、住房公积金、教育统筹基金、工会经费等其他有关职工福利费）2)能源费用：105.52万元(营业收入的7%)3)日常维修费用：30.15万元(营业收入的2%)4)营业部门费用：45.22万元[营业收入的3%（包括：客用品、免费食品、装饰费用、清洁用品、卖房佣金、布草、器皿、酒吧费用、布草洗涤费、音乐娱乐费、印刷费、厨房用具、园林绿化费用等）]5)一般管理费用：105.52万元[营业收入的7%（包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、工作服装费及不可预见费用等）]6)费用核销：16.0万元(五)利润：1507.38-269.82-446.41-689.37=101.78（万元）(六)税金:116.5万元营业税：1507.38×5%=75.37（万元）城建税：75.37×7%＝5.28（万元）23 教育附加费：75.37×3%＝2.26（万元）企业所得税：101.78×33%=33.59（万元）(七)投资回收期：(101.78+689.37)÷5255.82×100%≈15(年)(八)投资利润率：101.78÷5255.82×100%=1.94(九)投资利税率：(101.78+116.5)÷5255.82×100%=4.15（十）盈亏平衡点（BEP）：BEP=959.19/944.47*100%=15.59%3．社会效益分析（1）本项目建成后，将大大提升本地接待能力，满足社会各界的消费需求，极大丰富了人们的物质文化生活。（2）刺激地方经济发展，带动其他行业，如服务业、旅游业等方面共同发展。（3）将解决100余人劳动就业问题，培养造就一批高素质服务人员。（4）将提高镇原县对外的影响力和知名度，为经济社会发展打下良好的基础。第七章结论23 通过以上各项研究分析及预测，结果表明：无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性出发，还是从酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造镇原县星级酒店项目是比较有利的，预算经营效益良好。从社会效益看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金100多万元，此外，酒店还能为当地提供100人左右的劳动就业岗位，在就业压力紧张、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。综上所述，建造镇原县四星级酒店，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，因此，该项目建设是可行的,也是十分必要的。镇原县城自然条件优越，生态环境优美，风光秀丽。情趣迷人的旅游资源、绮丽多姿的高原风情、淳朴的民俗民风等形成了镇原旅游品牌。尤其是近年来在县委、县政府“项目带动”战略的推动下，城镇建设力度在不断加大，城市基础设施建设日臻完善，为旅游经济的发展夯实了基础。随着经济的迅猛发展，社会的不断进步，城市化水平的提高，人们消费品位越来越高，对高质量生活的需求越来越紧迫，而现在的宾馆、酒店均不能满足外来游客、投资者等各界人士的需要，接待能力与经济发展已不相适应，因此，在县城的西区新建一座高品位、高档次、高水平的四星级酒店具有十分重大的经济价值和划时代的重要意义。它的建设，将具有极强的生命力，是全县建设史上的里程碑，将成为镇原的形象标志，将给广大消费者带来更高级、更舒适而又崭新的感受，对地方经济发展起到重大的推动作用。第八章建议23 1．在充分论证的基础上，对该项目地作好科学、合理的规划，对本项目辐射区范围给予政策上的保护。2．需要县政府及相关部门减免：城市基础设施配套费、卫生办证费、道路占道费、排污费、项目建设营业税、行政规费。3．本项目工程须由县内有关企业（单位）协助完成的服务项目，请县人民政府协调相关部门只收成本费。4．需要县政府在本项目资金短缺时，给予帮助协调银行贷款。23'