城市河道生态整治工程经济评价

'城市河道生态整治工程经济评价 1城市河道生态整治工程建设是经济发展的客观要求城市河道生态整治工程建设，一般是为了提高城镇及周边区域防洪保安标准，同时结合城市建设和环境改善需要，使城市河道成为集防洪、交通、绿化、美化和休闲娱乐为一体的城市风景线。堤防等工程建设可以置换出一定土地供城市建设和工业开发，也会带动周边一定范围内土地升值和开发，甚至带动整个城镇土地升值、开发和经济发展。过去由于对环境不够重视，再加上资金短缺，尤其在计划经济时期，土地使用权靠政府划拨，不允许进行土地商业开发，城镇政府没有土地出让收入，根本没有河道生态整治资金。因而，多数城镇河道防洪标准低，甚至没有堤防。山区河道形成游荡型河床，遇两岸山体河床缩窄；平缓地带河道扩散、游荡，宽窄不一；汛期洪水漫滩,平时基本没有下泄流量；河道干涸或成为污水沟，植被稀少，裸露河滩成为风沙源。此外，企业单位向河道排放矿浆、矿渣、垃圾，洪灾、风沙、恶臭、污秽、脏乱，严重影响河道周边环境质量，对居民生活影响很大，也严重影响了城市开发和招商引资。城市河道本来是城市的母亲河,一般大中型城市都是傍河而建,靠河流水源、航运及渔业资源生存和发展壮大，只是近几十年，由于经济发展和城市规模迅速扩大，需水量急剧增加，加上污染和上游来水逐渐减少，北方城市多数河道出现断流、干涸，不得不靠大量开采地下水维持城市发展，城市河流逐步失去了原有经济和环境功能。城市河道本来是重要环境因子，却成为环境脏、乱、差的集中地带。因此，为了经济发展、提高居民生活质量、建设环境友好型社会，越来越多的城市进行河道生态整治，这也是经济发展客观要求。2项目经济评价特点城市河道生态整治工程项目，虽有一定公益性，资本金以政府投资为主。但是，由于政府资金有限，一般政府只能筹集少量资本金，其余大量建设资金要靠银行贷款或社会融资。因此，无论政府决策、银行贷款，还是其他社会融资，都需要进行完整可信的经济评价。该类项目不同于一般的水利项目，其经济评价是一个新课题，尤其是财务效益和经济效益计算，包括效益种类、定量计算标准和方法等。如果没有一套合理的计算方法和可信的结论，不仅影响城市政府决策，还会影响银行贷款和社会融资。城市河道生态整治工程项目主要有以下特点：（1）此类工程虽然带有一定的公益性，由于资金来源主要靠社会融资，需要还本付息。同时，城镇政府可获得大量土地出让收入，财务效益明显，实际上与经营性项目无异。（2）工程效益与一般防洪项目有区别，一般防洪项目没有直接财务收入，仅有防洪经济效益，或附带一些交通改善效益，而城市河道生态整治项目除了上述效益外，主要效益是土地升值效益，以及旅游等效益。并且土地升值及土地置换可以促进土地快速开发，政府很快获得土地出让收入，反过来为城市河道生态整治工程提供充足的建设资金和还贷资金来源。（3）项目业主或管理单位不同于一般项目。一般项目业主很明确，是项目筹资和收益的主体，而城市河道生态整治项目，虽然名义上也有业主，但业主只负责项目建设、管理等事务，土地的征用和出让则由市县政府(土地储备中心)负责，即土地出让权归政府，其收入纳入市县财政，建设资金和运行费用由财政拨款。也就是项目收入和支出的主体既分离，又统一，可以将二者捆在一起作为一个整体进行经济评价。（4）由于土地出让不是一般的商品或服务出售，出售土地的是政府不是企事业单位，土地出让金属政府预算外财政收入，所以土地出让金不需要缴纳销售税金和所得税。项目财务收入应该是项目带来的土地出让净收入，即土地出让金扣除土地征收等相关费用等。因此，财务评价时财务报表就有别于一般经营性项目，可以不编制损益表、财务计划现金流量表和资产负债表，直接根据投资、贷款和预测的年运行费、土地出让净收入编制借款还本付息计算表、项目财务现金流量表，计算财务盈利能力指标和贷款偿还期等指标，以供政府和金融机构决策参考。3项目效益计算根据项目建设的目的和功能分析，城市河道生态整治工程财务效益包括土地出让收入、旅游收入、运行费财政补贴等。经济效益包括防洪效益、土地升值效益、旅游效益，以及促进招商引资和城市发展等间接效益。其中土地出让财务效益和土地升值经济效益有别于一般防洪工程，而且是工程财务和经济效益的主要部分，其他效益已有成熟的计算方法，故本文着重分析财务效益中的土地出让净收入和经济评价中的土地升值效益。土地出让净收入与土地升值效益虽然概念上和用途有所不同，但两者具有不可分割的内在联系，实质上都是因为城市河道生态整治工程建设改善周边环境带来的土地升值，只是评价所站的角度不同。土地出让净收入是站在业主和当地政府的角度，是项目带动一定时期内可开发的周边土地所能获得的直接土地出让收入，是财务评价指标；而土地升值效益则是站在国家或全社会的角度，预测项目周边土地可能的升值，无论是否付诸实际开发。项目效益计算，应该遵循“有无对比” 原则，计算有本项目比无项目收益的差值，也就是项目周边土地出让净收入和土地升值效益计算的核心是都应该预测项目周边土地可能的升值，包括升值范围和升值幅度。考虑周边土地开发实际，具体评价时财务效益和经济效益可采用同一标准，但财务效益应按计算期内实际可能开发面积计算。此外，经济评价时应根据工程建设实际情况区分两类土地计算财务和经济效益。一类是由于修建或改建河堤使原有部分河漫滩变为堤外建设用地，属于新增建设用地，这部分土地应该按照土地实际出让净收入计算效益。第二类是现有建设用地，由于环境改善和防洪标准提高而导致的土地升值。土地升值范围和升值幅度与项目性质、建设内容、建设规模、城镇规模、经济发展水平有直接关系。一般项目环境建设内容越多，建设规模越大，城镇规模越大，经济发展水平越高，其土地升值范围和升值幅度就越大。土地升值范围与升值幅度紧密相关，即土地升值范围大的项目周边土地升值幅度也大，反之就较小。一般城市河道生态整治工程项目所带来的土地升值范围为河道两侧一定距离以内，升值幅度由河岸边向两侧逐渐递减，离河道越远，升值幅度越小。具体升值范围和幅度，应根据实地调查结果预测确定。按照土地价格评估理论，土地价格评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地成交价格作适当修正，以此评价待估土地客观合理价格。收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的还原利率还原，以此估算待估土地价格。成本逼近法是以开发土地的所耗费各种客观费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴税金和土地增值收益，来确定土地价格。剩余法，又称假设开发法，是在预计开发完成后，不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税金等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。对于城市河道生态整治工程项目经济评价，从不同土地价格估价方法适用范围、计算工作量、可操作性以及经济评价计算精度要求等方面分析，城市河道生态整治工程应该选用市场比较法计算土地价格。评价人员应对同一城市或相邻城市类似环境的土地价格进行详细调查研究，以保证土地价格和增值预测结果的客观和正确性。同时应注意，新增建设用地应该按照土地实际出让净收入计算效益，现有建设用地应按照土地升值计算效益。就目前来讲，河北省一些城镇河道两侧土地升值范围一般在500～2000m，升值幅度已达每亩30～50万元，不同城市、不同工程、不同时期升值幅度差别很大，必须通过实地调查，客观评估。4关于土地出让金土地出让金，准确地说是土地使用权的交易价格，也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让金的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付，也有多次支付的形式，与“年租制”不同。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的土地，出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作，即除了支付毛地价获得若干年的使用权外，还要投资进行旧区的动迁和市政配套，其费用一般要占到熟地总价的50%～70%。城市河道生态整治工程项目效益计算，应以“毛地”或“生地”价为基础。本文根据近几年工作经验，就城市河道生态整治工程项目经济评价特点谈了一点看法，其中主要分析了该类项目经济评价特点，以及主要财务和经济效益计算方法，以供项目经济评价人员参考。作者：王晓贞王炎如单位：河北省水利水电第二勘测设计研究院中国水电顾问集团华东勘测设计研究院'